Von Freundin getrennt, Umschreibung des 50% Anteils im Grundbuch
Juni 12, 2009 | 20,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Schönen guten Tag,
ich habe eine Frage:
Ich habe damals zusammen mit meiner Freundin ein Haus umgebaut. Wir haben beide Kredite gemeinsam unterschrieben und sie ist auch zu 50% im Grundbuch eingetragen. Leider ist die Beziehung in die Brüche gegangen.
Ich bin damals schon alleine im Haus eingezogen und habe auch die laufenden Kredite, etc. komplett alleine getragen.
Nun möchtem wir die Kredite auf meinen Namen umschreiben lassen und in diesem Zusammenhang natürlich auch ihren Eintrag im Grundbuch löschen lassen.
Mich würde jetzt interessieren, welches die kostengünstigste Möglichkeit für die Umschreibung des Grundbuchs ist. Auf Seiten der Bank ist alles geregelt, ich kann sofort alles übernehmen, mir entstehen keine Kosten auf Bankseite.
Aber wie schreibe ich das Grundbuch so um, dass evtl. sogar keine oder nur geringe Grunderwerbssteuern und Notarkosten anfallen?
Kurz zum Objekt:
Damals wurde das Haus für 150.000 Euro gekauft, für ca. 120.000 Euro umgebaut und hat jetzt einen Wert von ca. 325.000 Euro (Gutachten liegt vor). Meine Ex-Freundin ist wie gesagt zu 50% im Grundbuch und in den Kreditverträgen, bezahlt hat sie aber nachweislich nie etwas.
Was kann ich tun, wie ist die bestmögliche Vorgehensweise?
Ist eine Schenkung sinnvoller als ein "Verkauf"? Welche Summen sind einzusetzen? Meiner Ex-Freundin geht es um kein Geld, es geht beiden darum, die Kosten für mich gering zu halten!
Vielen Dank für die Bemühungen,
Björn Steffen
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:
Zu 1.) Aber wie schreibe ich das Grundbuch so um, dass evtl. sogar keine oder nur geringe Grunderwerbssteuern und Notarkosten anfallen?
Die Grunderwerbssteuer können Sie dadurch vermeiden, dass Sie das Grundstück schenkweise Übertragen. Dies hängt damit zusammen, dass eine Schenkung keinen Erwerbstatbestand im Sinne des GrEStG darstellt. Insoweit verweise ich auf folgenden in Ihrem Fall sehr informativen Link:
http://www.ofd.niedersachsen.de/master/C3201972_N9684_L20_D0_I636.html#faq_177
In Fall einer Schenkung wäre aber zu berücksichtigen, dass in auf Ihrer Seite nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz Schenkungssteuer anfällt.
Die Notarkosten für die Grundbucheintragung können Sie sich gegebenenfalls in der Tat sparen. Dies hängt mit § 311 b Abs.1 S.2 BGB zusammen, den ich Ihnen zum besseren Nachvollziehen nachfolgend beigefügt habe:
§ 311 b BGB
1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
…………
………….
Sie benötigen also für den Vollzug des Eigentümerwechsels von Ihrer Freundin auf Sie der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch.
Die Auflassung, also der dingliche Vertrag über die Grundbuchumschreibung muss aber nicht zwingend notariell erfolgen, sondern es genügt eine öffentliche Beglaubigung, die Sie dann dem Grundbuchamt vorlegen können.
Wo Sie eine solche öffentliche Beglaubigung in Ihrer Nähe durchführen können, kann Ihnen die Stadt(-verwaltung) sagen.
Zu 2.) Was kann ich tun, wie ist die bestmögliche Vorgehensweise?
Ist eine Schenkung sinnvoller als ein "Verkauf"?
Eine Schenkung hat zwar wie bereits dargestellt den Vorteil, dass grundsätzlich keine Grunderwerbssteuer anfällt, jedoch wird sich eine Schenkung in Ihrem Fall schlecht darstellen lassen.
So muss eine Schenkung gem.- § 516 BGB stets unentgeltlich, also ohne Gegenleistung erfolgen. In Ihrem fall liegt aber sehr wohl eine Gegenleistung vor, nämlich die Übernahme der Kreditverbindlichkeiten Ihrer Freundin gegenüber der Bank.
Im Ergebnis würde ich Ihnen demnach eher zu einem verkauf(entgeltliche Übertragung raten, da So auf Ihrer Seite auch Schenkungssteuer gespart werden würde, vorausgesetzt Sie handeln nicht gewerbsmäßig mit Immobilien, wovon ich nach Ihrer Schilderung nicht ausgehe.
Zu 3.) Welche Summen sind einzusetzen?
Da Ihre Freundin nach Ihrer Schilderung bislang noch keine Darlehensraten abgetragen hat, Sie dies also immer für Sie beide allein getan haben, entspricht ein fairer Kaufpreis der Hälfte des Verkehrswertes des Grundstückes abzüglich der Hälfte der bislang von Ihnen gezahlten Darlehensraten/Kredite.
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.
So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben.
Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Auch stehe ich Ihnen sehr gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung.
Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Fall einer Beauftragung in voller Höhe anrechnen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag und einen guten Wochenstart!
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
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kanzlei.newerla@web.de
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