Séparation de la copine, description de la part de 50% dans le registre foncier
Juin 12, 2009 | 20,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Bonjour,
j'ai une question :
À l'époque, j'ai rénové une maison avec ma petite amie. Nous avons tous les deux signé des prêts ensemble et elle est également inscrite à 50% dans le registre foncier. Malheureusement, la relation a pris fin.
J'ai emménagé seul dans la maison à l'époque et j'ai également supporté seul tous les prêts en cours, etc.
Maintenant, nous aimerions transférer les prêts à mon nom et, dans ce contexte, bien sûr, également supprimer son inscription au registre foncier.
Je suis curieux de savoir quelle est la solution la moins coûteuse pour le transfert du registre foncier. Du côté de la banque, tout est réglé, je peux tout prendre en charge immédiatement, il n'y a pas de frais du côté de la banque.
Mais comment puis-je modifier le registre foncier de manière à ce qu'il n'y ait peut-être pas de droits de mutation ou seulement des frais de notaire minimes ?
En ce qui concerne l'objet :
La maison a été achetée à l'époque pour 150 000 euros, rénovée pour environ 120 000 euros et a maintenant une valeur d'environ 325 000 euros (une expertise est disponible). Ma ex-petite amie est, comme je l'ai dit, inscrite à 50% dans le registre foncier et dans les contrats de prêt, mais elle n'a jamais payé quoi que ce soit.
Que puis-je faire, quelle est la meilleure façon de procéder ? Un don est-il plus judicieux qu'une "vente" ? Quels montants doivent être utilisés ? Ma ex-petite amie ne s'intéresse pas à l'argent, il s'agit pour les deux de minimiser les coûts pour moi !
Merci pour vos efforts,
Björn Steffen
Cher demandeur de conseil,
Tout d'abord, merci pour votre demande !
Je voudrais maintenant répondre à vos questions en considérant les faits que vous avez exposés comme suit :
1.) Comment puis-je transférer le titre de propriété de manière à éviter, voire à minimiser, les droits de mutation et les frais de notaire ?
Vous pouvez éviter les droits de mutation en transférant la propriété du terrain par don. Cela est dû au fait qu'un don n'est pas considéré comme une acquisition au sens de la loi sur les droits de mutation. Je vous renvoie à ce lien très informatif dans votre cas :
http://www.ofd.niedersachsen.de/master/C3201972_N9684_L20_D0_I636.html#faq_177
Cependant, en cas de don, il faut tenir compte du fait que vous devrez payer des droits de donation en vertu de la loi sur les droits de succession et de donation.
Quant aux frais de notaire pour l'inscription au registre foncier, il est effectivement possible de les éviter. Cela est lié à l'article 311 b, paragraphe 1, phrase 2 du Code civil, que je vous ai joint pour une meilleure compréhension :
Article 311 b du Code civil
1) Un contrat par lequel une partie s'engage à céder ou à acquérir la propriété d'un terrain doit être authentifié par un notaire. Un contrat conclu sans respect de cette forme est valable dans son ensemble si la cession et l'inscription au registre foncier sont effectuées.
…………
……&hell;….
Ainsi, pour effectuer le changement de propriétaire de votre amie à vous, vous avez besoin de la cession et de l'inscription au registre foncier.
La cession, donc le contrat réel pour le transfert au registre foncier, n'a pas nécessairement besoin d'être notariée, une attestation publique suffit, que vous pourrez ensuite présenter au bureau du registre foncier.
La ville (ou l'administration municipale) peut vous indiquer où vous pouvez obtenir une telle attestation publique près de chez vous.
2.) Que puis-je faire, quelle est la meilleure démarche à suivre ? Une donation est-elle plus judicieuse qu'une "vente" ?
Une donation, comme je l'ai déjà expliqué, a l'avantage de ne pas entraîner en principe de droits de mutation, mais elle sera difficile à justifier dans votre cas.
En effet, une donation selon l'article 516 du Code civil doit toujours être gratuite, c'est-à-dire sans contrepartie. Dans votre cas, il y a bien une contrepartie, à savoir la reprise des dettes hypothécaires de votre amie envers la banque.
En conclusion, je vous recommanderais plutôt une vente (transfert avec contrepartie), car cela vous permettrait également d'éviter les droits de donation de votre côté, à condition que vous ne fassiez pas un commerce habituel d'immobilier, ce que je ne présume pas d'après votre description.
3.) Quels montants devraient être envisagés ?
Comme votre amie n'a, selon vos dires, pas encore payé les mensualités du prêt, et que c'est toujours vous qui les avez payées seuls, un prix d'achat équitable serait la moitié de la valeur vénale du terrain moins la moitié des mensualités/prêts que vous avez payés jusqu'à présent.
Je voudrais enfin attirer votre attention sur ce point :
Les conseils juridiques que je vous donne sont basés exclusivement sur les informations que vous avez fournies. Ma réponse constitue uniquement une première évaluation juridique de la situation, qui ne peut pas remplacer une analyse complète de la situation.
En effet, l'ajout ou l'omission d'informations pertinentes peut entraîner une évaluation juridique complètement différente.
J'espère que mes explications vous ont été utiles.
N'hésitez pas à me contacter via l'option de demande de clarification sur ce portail ou par e-mail.
Je suis également à votre disposition pour une représentation plus poussée de vos intérêts.
Je déduirai le montant de la consultation initiale effectuée dans ce forum en cas de mission.
Je vous souhaite un agréable lundi après-midi et un bon début de semaine !
Cordialement,
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Avocat
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