Aufteilung EFH Kaufpreis zur Finanzierungsgestaltung

Ich möchte privat ein EFH mit einer kleinen Einliegerwohnung kaufen.
Da ich ein kleines Gewerbe betreibe (Rechtsform UG), soll die Einliegerwohnung, zusätzlich aber auch eine im Haus befindliche Garage sowie zwei weitere Kellerräume an die Firma vermietet werden. Die zu vermietenden Räume sind gesondert zugänglich und abschliessbar. Die Kellerräume sollen als Werkstatt und Lager verwendet werden, die ELW als Büro. Im Obergeschoss befindet sich die Privatwohnung.

Nun möchte ich die zu vermietenden Räumlichkeiten im Untergeschoss mit grösstmöglichem Anteil kreditfinanzieren, und die privat genutzte Wohnung im EG überwiegend aus Eigenmitteln bezahlen. Der Kaufpreis muss also in mehrere Teile gesplittet, und im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden (nebst gesonderter Zahlung).

Fragen
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1. Wenn man rein nach Wohnfläche aufteilt, ist die Einliegerwohnung mit 25% sehr klein im Vergleich zur Gesamtwohnfläche (inkl. der privaten Wohnung oben). Würde man nach Nutzfläche aufteilen (also inkl. Keller und Garage), wäre der Anteil im Untergeschoss deutlich grösser (ca. 40%), und damit auch der angepeilte Steuervorteil, aber wird das vom FA akzeptiert? Ist Nutzfläche nicht weniger wert als Wohnfläche? Gibt es einen Aufteilungsschlüssel, der die unterschiedlichen Nutzungsarten von Flächen im Gebäude gewichtet? Oder muss man hier ganz anders vorgehen (Stichwort: gemischt genutztes Gebäude)? Wie muss ich die Flächenanteile in Abhängigkeit der Nutzungsart für die Kaufpreisteilung berechnen?

1b. Wie hat in meinem Fall die Aufteilung von regelmässigen verbrauchsunabhängigen Nebenkosten zu erfolgen (Grundsteuer, Versicherung etc.), nach Wohnfläche, nach Nutzfläche oder ganz anders?

2a. Falls es möglich ist, den Kaufpreis nach Nutzfläche aufzuteilen, könnte ich ja den derzeit nicht ausgebauten Dachboden als Lagerfläche (also Nutzfläche) unter Berücksichtigung eines Flächenabschlags wegen den Dachschrägen mitvermieten - dies würde den vermieteten Nutzflächen-Anteil des Gebäudes nochmals deutlich erhöhen (auf 60%). Würde das funktionieren?

2b. Wäre es schädlich, wenn der Dachboden ausschliesslich über eine Treppe aus der privaten Wohnung zugänglich ist? Ein separater Eingang könnte nachgerüstet werden - wären die HerstellungsKosten für diesen gesonderten Zugang zu 100% dem vermieteten Objektteil (Dachgeschoss) zuzurechnen, oder müssten diese Kosten gemäss Flächenanteil (privat/vermietet) aufgeteilt werden?

3. Das Dachgeschoss soll zu späterem Zeitpunkt zur Wohnfläche ausgebaut werden - jedoch mit der Absicht, die Räume ebenfalls an die Firma zu vermieten (Büroräume). Könnte ich bereits jetzt schon (unabhängig davon, ob Punkt 2a funktioniert) die Fläche im Dachgeschoss bei der Kaufpreisaufteilung berücksichtigen? Wenn ja - wie wäre das zu berechnen, bzw. wie müsste ich da vorgehen?

4a. Geplant ist auch die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Hausdach. Die Dachfläche könnte dazu ebenfalls an das Gewerbe vermietet werden. Die Einküfte daraus fliessen in das Gewerbe. Mit welchem Anteil könnte man ein Hausdach hinsichtlich des Kaufpreises aufteilen?

4b. zum Zeitpunkt der Anschaffung ist das Dachgeschoss nicht ausgebaut, und die Dacheindeckung (das ganze Gebäude) ist bereits 50 Jahre alt. Wenn der Dachstuhl erneuert wird, eine Aufdachisolation sowie eine Ziegel-Neueindeckung erfolgt, liesse sich diese Massnahme als Erhaltungsaufwand sofort absetzen (vorausgesetzt ich warte die 3 Jahre nach dem Kauf ab)?

4c. Wenn zeitgleich zusätzliche Dachfenster eingebaut werden (aber mit gesonderter Rechnung), zählen dann lediglich die Dachfenster zu nachträglichen Herstellkosten, aber die (viel teurere) Dacherneuerung weiterhin als Instandhaltungsmassnahme?

4d. Oder wäre es besser, die Dacherneuerung mit der Photovoltaikanlage zu koppeln (eine stabile Installationsbasis muss ja dafür geschaffen werden). Allerdings würden die Kosten der Dacherneuerung ja dann durch die Firma getragen (Betriebsausgabe inkl. Vorsteuerabzug), und nicht durch mich als Vermieter (Werbungskostenabzug). Könnte eine solche Konstellation vorteilhaft sein, oder geht das gar nicht?

5. Alternativ: wäre es vielleicht einfacher und sogar besser, das gesamte Haus an die Firma zu vermieten, und dann nur die Privatwohnung im EG als Untermieter von der Firma zurückzumieten - ggf. zu einer 70%-Miete? Funktioniert sowas?

Besten Dank im voraus!