Spekulationssteuer

Guten Tag,

Ich hätte eine dringende Frage zur Spekulationssteuer.

Mein 2018 verstorbener Vater kaufte 2004 gemeinsam mit meiner Mutter eine Wohnung für 240.000€, welche an meine Oma vermietet wurde. Bei der Scheidung meiner Eltern 2010 erwarb mein Vater die 50% Anteil meiner Mutter an der Wohnung.
Bei der nun anstehenden Erbauseinandersetzung mit meinen beiden Geschwistern nach gesetzlicher Erbfolge übernimmt mein Bruder die Wohnung nebst Restdarlehen in Höhe von 63.000€ und zahlt meiner Schwester und mir jeweils 89.000€. Dieser Betrag beinhaltet, dass meine Schwester und ich unserem Bruder jeweils 20.000€ schenken, um in den Freibeträgen der Schenkungssteuer zu bleiben. Der Wert der Wohnung beträgt laut Berechnung 390.000€.

Der Notar wies uns nun darauf hin, dass für meine Schwester und mich in diesem Fall wahrscheinlich Spekulationssteuer anfiele, da der Erwerb der 50% Anteil meiner Mutter noch keine 10 Jahre her sei.

1. Frage: Welche Möglichkeiten zur Vermeidunh der Spekulationssteuer außer der Verschiebung der Erbauseinandersetzung um ein Jahr gibt es? Ich habe etwas gelesen über die Möglichkeit, das Grundbuch bereits zu ändern und lediglich die notarielle Beurkundung um ein Jahr zu verschieben.Müsste dies nicht auch notarieöl beurkundet werden? Wann müsste in diesem Fall das Geld fließen um alle Steuerfallen zu vermeiden?

2. Frage: Auf welchen Betrag bezieht sich die Spekulationssteuer? Wert der Wohnung (390.000) - Kaufpreis (240.000)? Wie wird das Restdarlehen (63.000) hier berücksichtigt? Können AfA geltend gemacht werden? Wenn ja, bis zu welchem Zeitpunkt? Wären im zuerst genannten Fall also von meiner Schwester und mir je 1/3( 390K-240K)= 50K mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern?

Vielen Dank,

Mit freundlichen Grüßen.