Gestaltung vorweggenommene Erbfolge Immobilie

Im Rahmen einer eventuell vorweggenommenen Erbfolge könnte - mir als Sohn (3 weitere Geschwister) - eine Übertragung einer vermieteten Doppelhaushälfte im Zuge eines Erbvertrages als Option anstehen. Die Kaltmiete der Immobilie liegt bei der ortsüblichen Miete in Höhe von derzeit 710 EUR. Der Schätzwert liegt bei 203k EUR. Das Haus soll vermietet bleiben, es stehen aber Modernisierungen an (Dämmung,…).
Es gibt jetzt meines Wissens zwei Möglichkeiten:
Ich würde a, meine Mutter entweder im Zuge des Nießbrauches die Mieteinnahmen zusichern und Eigentümer des Hauses werden oder b, mir das Eigentum in vollem Umfang übertragen lassen und in diesem Fall meine Mutter mit einer lebenslangen Leibrente o.ä. in Höhe der Miete mit evtl. Steigerung versorgen.
Meine Mutter hat als Einkommen aktuell diese Miete und eine kleine Witwenrente. Ich selbst bin Steuerklasse 3; 2 Kinder, Doppelverdiener, keine weiteren Einnahmen aktuell und Besitzer einer eigenen Immobilie in Selbstnutzung.
Kann es hierbei eine für mich steuerliche Sinnhaftigkeit geben oder sollte ich doch warten bis zur eigentlichen Erbfolge? Vorteile von Freibeträgen wegen Erbschaftssteuer spielen keine Rollen, da das gesamte Vermögen deutlich unter den Freigrenzen bleiben wird.