Bewertung der Entgeltlichkeit von Gegenleistungen in einer Grundstücksübertragung
Gefragt am 28.05.202419:24 Uhr | Einsatz: € 130,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 181
Es soll eine Grundeigentumsübertragung von Eltern auf die Kinder stattfinden. (Der Gesamtkaufpreis liegt unterhalb der summierten Schenkungsfreibeträge der Käufer.)
Die Eltern behalten sich ein Wohnungsrecht nach §1093 BGB bis Lebensende vor. Der Kapitalwert dieses Wohnungsrechts nach amtlicher Lebenserwartung multipliziert mit Miete bzw. 18,6 fachen des Substanzwertes wird vom Kaufpreis direkt abgezogen.
Der verbleibende Kaufpreis soll möglichst weitgehend durch diverse Dienstleistungen der Kinder an die Eltern erbracht werden. Die Erörterung von Abschreibungsaspekten ist für die Anfrage nicht notwendig. Alle folgenden, jährlich wiederkehrenden Dienstleistungen sollen betrachtet werden im Hinblick auf die übliche schenkungssteuerrechtliche Bewertung durch Finanzämter (Entgeltlichkeit):
1. Die Kinder erbringen im Rahmen ihrer Stellung als Vorsorgebevollmächtigte für die restliche Lebenserwartung die Leistung vergleichbar der eines Berufsbetreuers. Hier soll die Betreuungspauschale Tabelle C als jährlicher Kapitalwert dieser Leistung in Ansatz gebracht werden.
2. Da mit dem Wohnungsrecht die für Mieter üblichen Pflichten der Schönheitsreparaturen verbunden sind, wird der jährliche Kapitalwert dieser Schönheitsreparaturen mit den Pauschalen gemäß §26 der II.BV für den sozialen Wohnungsbau angesetzt.
3. Für die jährliche Gartenpflege wurde ein Angebot eines lokalen Gartenbau-Betriebes eingeholt, um dies als jährlichen Kapitalwert der Gartenarbeit durch die Käufer anzusetzen.
4. Reiseassistenz und Reiseorganisation einer einwöchigen Fernreise pro Jahr werden mit jährlichem Kapitalwert 1000 pro Person angesetzt.
5. Für einfache Reparaturen, Wartung (Reifenwechsel, Ölwechsel, etc.), Pflege und Organisation der professionellen Werkstattwartung des Pkws der Verkäufer wird eine jährliche Aufwandspauschale von 500 Euro angesetzt.
6. Für die Übernahme der Beerdigungskosten für die Verkäufer wird pro Bestattung pauschal 10000 Euro angesetzt (ein Kostenangebot eines lokalen Bestatters liegt vor).
Zu beantwortende Fragen:
Werden 1.-6. als entgeltlicher Gegenwert durch das Finanzamt zur Begleichung des Kaufpreises anerkannt? Alle Punkte 1. bis 6. sind hier durch die antwortenden Steuerberater einzeln zu betrachten, insbesondere die Anwendbarkeit genannter amtlicher Pauschalen.
Falls nein, wie müssten die Leistungen 1. bis 6. umgestaltet werden, damit die Entgeltlichkeit ohne Schwierigkeiten anerkannt wird? Erwachsen aus den Dienstleistungen für die Käufer weitere Steuerpflichten?
Fragesteller
Gefragt am 28.05.2024 19:24 Uhr
Antwort von Steuerberater Hannu Wegner (Frage zu Schenkungssteuer)
Sehr gehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage zur steuerlichen Bewertung von Gegenleistungen bei einer Grundstücksübertragung von Eltern auf Kinder. Ich werde die von Ihnen genannten Punkte 1-6 einzeln betrachten und beurteilen, ob diese als entgeltliche Gegenleistungen für den Kaufpreis vom Finanzamt anerkannt werden. Dabei gehe ich auch darauf ein, wie die Leistungen ggf. umgestaltet werden müssten und ob sich weitere Steuerpflichten für die Käufer ergeben können.
1. Betreuungsleistungen durch die Kinder als Vorsorgebevollmächtigte
Die Übernahme von Betreuungsleistungen durch die Kinder als Vorsorgebevollmächtigte stellt grundsätzlich eine steuerlich relevante Gegenleistung dar. Allerdings ist fraglich, ob die Betreuungspauschale nach Tabelle C als Wertansatz akzeptiert wird.
Das Finanzamt wird prüfen, ob Art und Umfang der Betreuungsleistungen mit denen eines Berufsbetreuers vergleichbar sind. Die Pauschale nach Tabelle C setzt eine umfassende rechtliche Betreuung voraus. Sofern die Kinder die Betreuung nicht in diesem Umfang ausüben, ist eine niedrigere Bewertung angezeigt.
Um die Anerkennung der Betreuungsleistungen als Gegenleistung zu erreichen, sollten die Kinder einen schriftlichen Betreuungsvertrag mit den Eltern abschließen. Darin sollten die zu erbringenden Leistungen klar definiert werden. Zusätzlich ist eine genaue Stundenaufzeichnung über die tatsächlich erbrachte Betreuung zu führen. Anhand dieser Dokumentation kann der Betreuungsumfang nachgewiesen und mit marktüblichen Stundensätzen eines Berufsbetreuers verglichen werden.
Nur wenn die vereinbarten und nachgewiesenen Betreuungsleistungen dem Niveau eines professionellen Betreuers entsprechen, wird das Finanzamt den Ansatz der Betreuungspauschale nach Tabelle C akzeptieren. Andernfalls muss der Wertansatz anhand der dokumentierten Stunden und marktüblicher Vergütungssätze ermittelt werden.
2. Schönheitsreparaturen im Rahmen des Wohnungsrechts
Die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Kinder als Inhaber des belasteten Grundstücks ist als Gegenleistung für den Kaufpreis grundsätzlich denkbar. Allerdings passen die Pauschalen nach §26 II. BV nicht, da diese für Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau gelten.
Zur realistischen Bewertung der Schönheitsreparaturen sollten verschiedene Nachweise herangezogen werden. Zum einen sind Kostenvoranschläge von Malerbetrieben, Bodenlegern etc. einzuholen, die sich auf den konkreten Wohnungsstandard beziehen. Auch Vergleichswerte aus Immobiliengutachten für Wohnungen ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung können verwendet werden.
Alternativ kann eine Schätzung der Kosten anhand der voraussichtlichen Renovierungsintervalle und aktueller Marktpreise für die jeweiligen Gewerke erfolgen. Dabei sollte man sich an den üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen orientieren (z.B. Anstrich alle 5-7 Jahre, Böden alle 10-15 Jahre). Allerdings sind auch der Zustand der Wohnung und das Nutzungsverhalten der Eltern zu berücksichtigen. Bei einer starken Abnutzung können auch kürzere Intervalle angemessen sein.
Unabhängig von der gewählten Methode muss die Bewertung für das Finanzamt nachvollziehbar und realistisch sein ...
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