Immobilienkauf Photovoltaik gewerbliche Infizierung Gaststätte

Jakob Röß
Hinzugefügt am 05.07.2023 13:40:03 Uhr

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Jakob Röß
Hinzugefügt am 05.07.2023 13:29:09 Uhr

Sehr geehrter Fragesteller, gerne möchte ich Ihre Anfrage beantworten, nachdem ich jetzt Zugriff auf den Anhang mit Ihren Einzelfragen habe. Ich gehe bei der Beantwortung Ihrer Fragen davon aus, dass Sie ohne Beteiligung weiterer Personen als privater Vermieter und Betreiber einer Photovoltaik-Anlage tätig werden wollen. Zudem gehe ich davon aus, dass Sie keine weitere Photovoltaik-Anlage betreiben oder an einer solchen beteiligt sind. 1. Sie können als Einzelperson gleichzeitig Gewerbetreibender (§ 15 EstG) und privater Vermieter (§ 21 EstG) sein. Gemäß § 3 Nr. 72 EstG erfolgt der Betrieb Ihrer Photovoltaik-Anlage (24 Kw Peakleistung) auf dem Dach einkommensteuerfrei, da das gemischt genutzte Gebäude 9 Einheiten enthält und die daraus für Sie folgende 100 Kw Grenze nicht überschritten wird. Dem Betrieb der Photovoltaik-Anlage auf dem Dach wird wegen Geringfügigkeit kein Teil des Gebäudes oder Grund und Bodens zurechnet (R 4.2 Absatz 1 Satz 5 EStR, betriebliche Nutzung unter 10 %). Sie können eine Immobilie im Privatvermögen nach über 10 Jahren Haltedauer einkommensteuerfrei weiterveräußern (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EstG). Anmerkung: Bei einer Personengesellschaft würde § 3 Nr. 72 Satz 2 EstG verhindern, dass der steuerfreie Betrieb der Photovoltaik-Anlage Ihre Vermietungstätigkeit gewerblich infiziert. 2. Sie müssen dem Finanzamt mitteilen, dass Sie Kleinunternehmer gemäß § 19 UstG sein wollen und auf die geringe Peakleistung Ihrer nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfreien Anlage hinweisen. Sie müssen dem Stromnetzbetreiber mitteilen, dass Sie Kleinunternehmer gemäß § 19 UstG sein wollen. Die elektronische Übermittlung eines Fragebogens zur steuerlichen Erfassung an das Finanzamt wegen Betriebs einer einkommensteuerfreien Photovoltaik-Anlage ist freiwillig statt verpflichtend, wenn Sie als umsatzsteuerlicher Kleinunternehmer tätig werden und ansonsten ausschließlich Grundstücksteile vermieten (BMF-Schreiben „Anzeigen über die Erwerbstätigkeit nach § 138 Absatz 1 und 1b AO; Steuerliche Erfassung von Betreiberinnen und Betreibern bestimmter kleiner Photovoltaikanlagen“ vom 12.06.2023). Ob Sie die Umsatzfreigrenze gemäß § 19 UstG von 22.000, - € pro Jahr nicht überschreiten, wäre anhand Ihrer gesamten Umsätze aus allen Einzelunternehmungen und Vermietungen zu beurteilen. 3. Sie dürfen nicht den Kaufpreisanteil für die Photovoltaik-Anlage als Anschaffungskosten des Gebäudes abschreiben, selbst dann, wenn dafür kein besonderer Wertausweis im Kaufvertrag erfolgt. Zudem ist die Finanzverwaltung an die vertraglich vereinbarten Wertansätze gebunden, sofern nicht missbräuchlich oder fern der wirtschaftlichen Realität festgelegt (BFH Urteil vom 16.09.2015 - IX R 12/14). Hierdurch wird es für die Finanzverwaltung schwerer, den Anteil den nicht planmäßig abschreibbaren Grund und Bodens am Gesamtkaufpreis höher als in der Erklärung des Steuerpflichtigen anzusetzen. Außerdem sollte der Kaufpreisanteil für Photovoltaik-Anlage (Betriebsanlage i. S. d. § 2 Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG) und bewegliche Einrichtungsgegenstände aufgeschlüsselt werden, damit hierauf keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. 4. Wenn Sie die Tätigkeit des Verkäufers fortsetzen, liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor (§ 1 Absatz 1a UstG). Ein Übergang von umsatzsteuerpflichtiger Tätigkeit des Verkäufers zu umsatzsteuerfreier Tätigkeit durch Sie kann zur erforderlichen Korrektur des Vorsteuerabzugs gemäß § 15a UstG führen. Die beträfe gegebenenfalls Baumaßnahmen aus den letzten 10 Jahren und Anschaffungskosten für die Photovoltaikanlage in den letzten 5 Jahren. Sie müssten zeitanteilig Vorsteuer an das Finanzamt zurückzahlen, die der Verkäufer in der Vergangenheit erstattet bekommen hat. 5. Die „hohe“ Einspeisevergütung für Photovoltaik-Anlagen ist gesetzlich geregelt, jedoch auf die ersten 20 Jahre ab der Inbetriebnahme befristet. Bitte bringen Sie daher vor Kalkulation des Kaufpreises das Jahr der Inbetriebnahme in Erfahrung. Für Ü-20-Anlagen gibt es noch bis Ende 2027 eine auf höchstens 10 Cent pro eingespeiste KWh gedeckelte „Anschlussvergütung“. Danach werden nur noch minimale Vergütungen gemäß § 18 StromNEV gewährt. Es ergeben sich dabei keine steuerlichen Besonderheiten. 6. Durch die langfristige Verpachtung des Inventars an eine Gaststätte erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 EstG und werden nicht zum Gewerbetreibenden. 7. Es tritt keine gewerbliche Infizierung ein. Ansonsten müssten Sie zeitlich unbegrenzt den Buchgewinn bei der Veräußerung des Grundstücks der Einkommensteuer unterwerfen. Die Betriebsveräußerung durch Einzelunternehmer unterlege jedoch nicht der Gewerbesteuer (R 7.1 Absatz 3 Satz 1 Nr. 1 GewStR). 8. Der Umbau der Gaststätte in zwei Wohnungen wird zu Entstehung von Herstellungskosten führen (BMF-Schreiben vom 18. Juli 2003, BStBl. I S. 386, BMF IV C 3 – S 2211 – 94/03, Rundziffern 7 und 8), die bei ursprünglichem Baujahr 1925 - 2022 des Gebäudes nur mit 2 % pro Jahr linear abgeschrieben werden können (§ 7 Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 b) EstG). Ich hoffe, ich konnte damit Ihre Anfrage beantworten. Gerne können Sie Rückfragen stellen. Mit freundlichen Grüßen Steuerberater Jakob Röß