Tausch als alternative zur Schenkung

Grundsituation:
Mein Bruder Tim und ich haben im letzten Jahr das Haus meines Vaters geerbt. Das Haus hat grob geschätzt einen Wert von 430k - 450k€. Dieses Objekt hat mein Vater bereits von seinem Vater geerbt und ist entsprechend dauerhaft in Familienbesitz. Mein Vater ist vergangenes Jahr gestorben und wir haben im Januar 2022 den Erbschein erhalten, der meinen Bruder und mich jeweils zu 50% bevorteilt.

Unsere Mutter (die noch lebt) ist nicht erbberechtigt gewesen, da sie bereits seit vielen Jahren von meinem Vater geschieden ist. Die Scheidung von meinem Vater und der Ausgleich von Rentenansprüchen wurden bereits Anfang 1992 durchgeführt. Entsprechend ist vom Erben meines Vaters nichts an meine Mutter gegangen, sondern wurde dieses zu 100% an die Kinder übergeben. In der Scheidungsauseinandersetzung wurde ein Ausgleich für Rentenansprüche festgelegt und bereits 1992 ausgeglichen. Damit die vollständige Trennung erreicht wurde und keine Rechtsansprüche noch geltend gemacht werden können.

Unsere Mutter ist Besitzerin einer Eigentumswohnung. Das Objekt meiner Mutter wurde Ende 2007 von ihr gekauft. Den Verkehrswert würde ich auf ca. 200k€ schätzen. Die Wohnung der Mutter ist aus ihrem eigenen Kapital (Verkauf eines geerbten Hauses mütterlicherseits) erbracht worden.

Zielsetzung:
Wir wollen möglichst steuersparend die Situation erzeugen, dass:
mein Bruder alleiniger Besitzer der Eigentumswohnung meiner Mutter wird
Meine Mutter lebenslanges Wohnrecht in der Eigentumswohnung hat
Ich alleiniger Besitzer der Immobilie meines Vaters werde
Wir keine Schenkungssteuer / möglichst wenig zahlen müssen


Überlegung:
Idee war bis dato folgende:
Meine Mutter überschreibt mir Ihre Eigentumswohnung, damit ich diese tauschen kann mit meinem Bruder. Da der Wert nicht vollständig ausgeglichen ist, würde ich eine Zahlung von 60k€ an meinen Bruder leisten, damit die fehlende Summe ausgeglichen ist.

Folgende Fragen ergeben sich:
Primär:
Wenn mein Bruder und ich die Wohnungen tauschen, gilt das als Grunderwerb und muss unter Grunderwerb versteuert werden?
Wenn wir tauschen, sparen wir dann die Schenkungssteuer auf die jeweils auszugleichenden Summen?
Sekundär:
Wäre es ggf. günstiger, statt einer Zahlung von 60k€ Mieteinnahmen an meinen Bruder zu überschreiben?
Gäbe es noch Alternativen, die kurzfristig (vor dem Jahreswechsel) realistisch sind?