Vorgezogene Erbfolge: absetzbare Kosten bei Nießbrauch

2010 wurde per notariellem Vertrag das Wohnhaus meines Vaters einschl. aller Kosten, die an der Immobilie anfallen, per vorgezogener Erbfolge auf mich übertragen. Im Übergabevertrag (und Grundbuch) wurde meinem Vater ein Nießbrauchsrecht für 2 der drei Wohnungen eingeräumt - insgesamt ca. 75% der Wohnfläche. Eine der Wohnungen bewohnt er privat, die andere bewirtschaftet er als Ferienwohnung - bis auf die Nebenkostenvorauszahlungen werden keine weiteren Zahlungen geleistet. Die dritte Wohnung ist vermietet, deren Einnahmen stehen mir zu und sie decken im Groben die Ausgaben.

Dummerweise rechnet das Finanzamt anders: Für 75% der Wohnfläche werden keine Einnahmen erzielt, da kostenlos überlassen, also seien auch 75% der Kosten nicht anrechenbar. Unterm Strich bleibt also eine zu versteuernde Einnahme durch die Miete übrig, die so aber gar nicht existiert. Ausgaben nicht anerkannt zu bekommen, ist das Eine. Einnahmen zu versteuern, die nicht existieren, ist hingegen ärgerlich.

Das Nießbrauchsrecht sollte meinen Vater eigentlich in die Lage versetzen, trotz der Übergabe weiterhin von der Immobilie als Altersvorsorge zu profitieren - indem er mietfrei wohnt und sich durch Bewirtschaftung der anderen Wohnung die Rente aufbessert.

Ich bin somit auf der Suche nach einem Modell, das meine tatsächlichen Kosten widergibt und vom Finanzamt entsprechend akzeptiert wird. Ganz konkret stellt sich mir die Frage, ob ich

a) die nicht anerkannten 75% Werbungskosten der Immobilie irgendwie als Sonderausgaben geltend machen kann. Sie sind ja letztendlich real und quasi meine Gegenleistung für das vorgezogene Erbe. Dann wäre alles OK.

oder ob ich
b) eine ganz neue vertragliche Situation schaffen muss (und kann?), z.B. indem mein Vater auf den Nießbrauch verzichtet, die Wohnungen zu einem ortsüblichen Preis mit normalem Mietvertrag mietet und ich ihm im Gegenzug eine monatliche Zahlung zusichere, die ihm genau das erlaubt. Mit der Zahlung könnte er auch ausziehen und ich könnte durch Vermietung der beiden Wohnungen (da kein Nießbrauch mehr) diese Zahlung finanzieren.

Für den zweiten Fall bin ich mir aber nicht sicher, ob das zum Einen wegen Gestaltungsmißbrauch abgelehtn wird, und zum Anderen, ob diese Zahlungen bei Übertragung der Immobilie noch als Dauernde Last akzeptiert werden (bzw. für mich zu 100% abzugsfähig sind).

Falls der Weg letztendlich gangbar wäre, wüßte ich gern noch, ob dieser Versorgungsvertrag strengen Regeln unterliegt, die zur Beachtung durch das Finanzamt unbedingt eingehalten werden müssen (z.B. Grundbuch, Veränderbarkeit der Zahlung), oder ob man so einen Vertrag auch untereinander schließen kann.

Für konkrete Vorschläge wäre ich sehr dankbar!
Viele Grüße!