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Vermietung eines Arbeitszimmers an Ehepartner in Eigentumswohnung

Gefragt am 17.10.2021
11:20 Uhr | Einsatz: € 50,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 193

 

Vermietung eines Arbeitszimmers an Ehepartner in Eigentumswohnung

Sehr geehrter Steuerexperte,
ich arbeite als Angestellter (Gehalt ca. 110.000 €). Meine Ehefrau ist als selbstständige Marketingdienstleisterin tätig (Gewinn ca. 50.000€) und arbeitet ausschließlich von zuhause aus. Wir beabsichtigen aus beruflichen Gründen nach Berlin zu ziehen. Dort möchte ich mir eine Wohnung kaufen, in der wir gemeinsam leben werden. Als Käufer werde nur ich in Erscheinung treten (Finanzierung, Grundbuch, Kaufvertrag, usw.).

Zu folgender Überlegung hätte ich gerne eine Einschätzung:
Die Wohnung wird für das Arbeitszimmer meiner Frau einen gesonderten Raum haben („Arbeitszimmer“), der auch separat absperrbar ist, aber dessen Zugang nur über die Wohnung möglich ist (also ein ganz normales Zimmer). Da ich der Eigentümer der Wohnung bin, würde ich den Raum meiner Ehefrau zur Ausübung ihrer selbstständigen Tätigkeit vermieten wollen. Sie könnte die Mietaufwendungen Gewinn mindernd geltend machen. Meine Immobilie wird grundsätzlich selbst genutzt. Allerdings würde ich im anteiligen Umfang der Vermietung auch die entsprechenden Werbungskosten geltend machen können. Bei einer Größe der Wohnung von ca. 100m² würde ein geschätzter Anteil von 20% auf das zu vermietende Arbeitszimmer entfallen, was wiederum ca. 5.000€ an jährlichen Werbungskosten (AfA, Zinsen, Betriebskosten) entspricht. Bei gleicher Höhe der Miete (ggfls. zzgl. kleinem Gewinnaufschlag zur Sicherheit) würde mir also kein Gewinn entstehen und meine Frau hätte weniger zu versteuernden Gewinn. Der Preis scheint auch marktgerecht zu sein (24€ m² warm).

Fragen:
1) Wird eine solche Gestaltung steuerlich grundsätzlich anerkannt (Vorliegen und Durchführung entsprechender Verträge vorausgesetzt)? Oder steht einer solchen „gewerblichen“ Vermietung von Teilen einer selbst genutzten Immobilie etwas im Weg? Annahme: keine gemeinsame Veranlagung.
2) Zur Ermittlung der Werbungskosten aus V+V: Gibt es gängige Grundsätze zur Ermittlung des berücksichtigungsfähigen Anteils? Meine 20% wären bspw. 20m² Arbeitszimmer / 100m² Gesamtfläche. Vorteilhafter wäre aber bspw., Arbeitszimmer durch Wohnraum (bspw. oh-ne Küche, Bad, Gang) zu teilen. Argumentieren ließe sich ja, dass diese Flächen auch die Mieterin des Arbeitszimmer während der Arbeit nutzen darf.
3) Falls es grundsätzlich anerkannt wird, welche Nachweise sind gegenüber dem Finanzamt zu erbringen/dokumentieren (im Mietvertrag sowie als Erläuterung für das Finanzamt (bspw. absperrbares Arbeitszimmer)?
4) Ist eine Zusammenveranlagung hier schädlich? Ich habe durch mein höheres Einkommen einen höheren Steuersatz. Das Einkommen meiner Frau ist auch etwas volatiler. Eine Zusammenveranlagung wäre also wünschenswert.
5) Besteht das Risiko, dass die Wohnung (bei Zusammenveranlagung) zwangsläufig (teilweise) in das Betriebsvermögen übergeht, ich also nichts dagegen tun kann?

Vielen Dank im voraus

Fragesteller Fragesteller Gefragt am 17.10.2021
11:20 Uhr
Steuerberater Knut Christiansen Steuerberater Knut Christiansen Beantwortet am 17.10.2021
11:46 Uhr

Frage stellen
Beantwortet am 17.10.2021 11:46 Uhr | Einsatz: € 50,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 193

Antwort von Steuerberater Knut Christiansen (Frage zu Einkommensteuererklärung)

Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com.

Gerne gebe ich Ihnen zu Ihren Frage folgende Rückmeldungen.

1) Grundsätzlich ist diese Form der Gestaltung zulässig, wenn sichergestellt ist, dass das Arbeitszimmer rein beruflich genutzt wird. Weiterhin sollte die Vermietung wie unter fremden Dritten durchgeführt werden. Das heißt: schriftlicher Mietvertrag, Überweisung der Miete.

2) Angesetzt werden kann hier nur der Anteil, der überwiegend (> 90%) beruflich genutzt wird ...



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