privater Veräußerungsgewinn vs. Gewerbe

Beantwortet am 19.04.2024 15:48 Uhr | Einsatz: € 40,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 65

Antwort von Steuerberater Hannu Wegner (Frage zu Einkommensteuererklärung)

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage zu der steuerlichen Behandlung von Grundstücksverkäufen und der Abgrenzung zwischen privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG und gewerblicher Tätigkeit. Gerne gehe ich auf Ihre konkreten Fragen ein und erläutere Ihnen die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen.

Zu Frage 1:
Grundsätzlich können private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG vorliegen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen. Der Gewinn aus diesen Veräußerungsgeschäften unterliegt dann der Besteuerung. Zu beachten ist dabei, dass es eine Freigrenze gibt. Nach aktueller Rechtslage im Jahr 2024 beträgt diese Freigrenze 1.000 Euro. Gewinne, die unterhalb dieser Grenze liegen, bleiben steuerfrei (§ 23 Abs. 3 S. 6 EStG i.d.F. ab 01.01.2024).

Allerdings ist zu beachten, dass bei einem häufigeren An- und Verkauf von Grundstücken auch eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen kann. Dies wäre insbesondere dann der Fall, wenn die Grundstücke mit Wiederveräußerungsabsicht erworben werden und eine selbständige nachhaltige Betätigung unter Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gegeben ist, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird (vgl. BFH Urt. v. 18.09.1991, XI R 23/90, BStBl II 1992, 135; BFH Urt. v. 15.03.2000, X R 130/97, BStBl. II 2000, 464).

Eine feste Grenze, ab wann von gewerblicher Tätigkeit auszugehen ist, existiert nicht. Es kommt auf eine Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls an. Indizien für eine gewerbliche Tätigkeit können sein (vgl. H 15.7 EStR):

- Anzahl und Häufigkeit der Objekte (häufiger Objektwechsel)
- Verwendung der Veräußerungserlöse für neue Anlageobjekte
- Vorliegen eines einheitlichen Plans bzgl. An- und Verkaufs
- kurze Zeitspanne zwischen An- und Verkauf
- Einsatz erheblicher Fremdmittel
- Engagement über bloße Verwaltung und Nutzung des Objekts hinaus

In der Praxis führt insbesondere eine große Zahl von An- und Verkäufen innerhalb eines überschaubaren Zeitraums oft zur Annahme einer gewerblichen Tätigkeit. Dabei spielt es auch eine Rolle, ob die Verkaufserlöse immer wieder in neue Objekte investiert werden und ob die Objekte vor dem Verkauf baulich verändert oder entwickelt wurden. Je mehr Indizien für eine gewerbliche Prägung sprechen, desto eher ist von einem Gewerbebetrieb auszugehen ...

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