Steuerliche Verrechnung von Gewinn und Verlust von Einnahmen aus zwei Ferienwohnungen
Mai 20, 2023 | 40,00 EUR | beantwortet von Hannu Wegner
Guten Tag,
Eine Privatperson vermietet eine Ferienwohnung in Österreich mit einem Gewinn von 3000€ und eine in Spanien mit einem Verlust von 2000€. Kann Sie für die deutsche Steuer denn Verlust der spanischen Ferienwohnung von dem Gewinn aus der österreichischen Ferienwohnung abziehen? oder kann man die Verluste aus der Ferienvermeitung in Spanien nicht mit den Gewinnen aus Österreich verrechnen?
Kann man bei der 2% Afa alle Herstellungskosten ( Architekt, Gutachten . . ...) einrechnen, auch den Pool, der durch eine Terasse an das Haus anschließt?
Sehr geehrter Fragesteller,
mein Name ist Hannu Wegner und ich bin Steuerberater in Rellingen.
Ich versuche im Nachfolgenden auf Ihre Frage so einzugehen, dass ich die für Sie relevanten steuerlichen Regelungen erläutere.
Sie haben eine komplexe steuerliche Situation, die sowohl das deutsche als auch das österreichische und spanische Steuerrecht betrifft. Ich werde mein Bestes tun, um diese für Sie zu entwirren.
Zuerst, die Vermietung von Immobilien in Ausland: Laut dem Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Österreich und dem Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien liegt das Besteuerungsrecht für Einkommen aus unbeweglichem Vermögen (wie z. B. Immobilien) grundsätzlich im Land, in dem die Immobilie gelegen ist. In Ihrem Fall bedeutet das, dass der Gewinn aus der Vermietung Ihrer österreichischen Immobilie in Österreich besteuert wird und der Verlust aus Ihrer spanischen Immobilie in Spanien behandelt wird. Eine Verrechnung von diesen Ergebnissen ist nicht möglich.
Was den Progressionsvorbehalt angeht, wurde dieser 2009 für EU-Auslandsimmobilien abgeschafft, mit Ausnahme von Spanien. Das bedeutet, dass der Gewinn aus der Vermietung Ihrer österreichischen Immobilie nicht auf Ihr in Deutschland zu versteuernden Einkommen angerechnet wird, während der Verlust aus der Vermietung Ihrer spanischen Immobilie in Deutschland nicht abgezogen werden kann.
Die spanischen Vermietungseinkünfte sind in der deutschen Steuererklärung zur Ermittlung eines Progressionsvorbehaltes anzugeben. Letztendlich wird damit der Einkommensteuersatz in Deutschland beeinflusst.
Nun zu Ihrer Frage über Abschreibungen: In Deutschland könnten Sie normalerweise die Abschreibung (AfA) für eine vermietete Immobilie nutzen, um Ihre Steuerlast zu reduzieren. Sie können in der Tat alle Herstellungskosten einschließlich der Kosten für den Architekten, das Gutachten und den Pool, der an das Haus angeschlossen ist, einbeziehen. In Deutschland beträgt die lineare AfA für Gebäude, die nach 1924 erbaut wurden, 2% pro Jahr.
In Österreich hingegen beträgt die jährliche Abschreibung für Gebäude grundsätzlich 1,5% für Gebäude, die vor 1981 erworben wurden, und 1% für Gebäude, die nach 1980 erworben wurden. Dabei sind die Herstellungskosten grundsätzlich abschreibbar, jedoch gibt es Ausnahmen, z.B. für Luxusausstattungen. Bezüglich des Pools sollten Sie einen österreichischen Steuerberater konsultieren, da es hier Sonderregelungen geben kann.
In Spanien beträgt die Abschreibungsrate für Gebäude in der Regel 3% pro Jahr auf den Wert des Gebäudes (nicht des Grundstücks). Auch hier sind die Herstellungskosten grundsätzlich abschreibbar. Bezüglich des Pools sollten Sie einen spanischen Steuerberater konsultieren, da es hier spezielle Regelungen geben kann.
Dieses führt zu der „Absurdität“, dass Sie bei der Ermittlung der spanischen Einkünfte, die für den Progressionsvorbehalt in Deutschland in der Einkommensteuererklärung angeben müssen, das Ergebnis aus Spanien dahingehend korrigieren müssen, dass die in Spanien geltend gemachte Abschreibung mit der deutschen Abschreibung ersetzt wird. Hintergrund ist, dass die Einkünfte, die beim Progressionsvorbehalt in Deutschland angegeben werden müssen, das den deutschen Gewinnermittlungsvorschriften ermittelt werden müssen.
Ich hoffe, dass meine Antwort klar und hilfreich für Sie ist. Sollten Sie weitere Fragen haben oder etwas unklar geblieben sein, zögern Sie bitte nicht, mich erneut zu kontaktieren und Ihre Anliegen vorzubringen. Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre Fragen bestmöglich zu beantworten.
Wenn Sie mit der Beantwortung Ihrer Frage zufrieden sind und daraus einen Mehrwert ziehen können, würde ich mich über eine positive freuen.
Vielen Dank vorab!
Mit freundlichen Grüßen
Hannu Wegner, Steuerberater
