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Règle des 3 objets en matière de succession

Mars 7, 2022 | 35,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen

Chères Mesdames et Messieurs,

Exposé de la situation :

En 2014, nous (deux frères) avons hérité de mon père, par succession, de trois terrains non construits (A, B, C). Ces terrains étaient auparavant sa propriété depuis plus de 30 ans.
Les terrains A et B sont des terrains entièrement viabilisés et prêts à être construits. Le terrain C (le plus grand terrain) se trouve derrière les deux premiers et était déclaré comme "terrain de prairie / friche".
Un plan d'urbanisme que nous (la communauté des héritiers) avons commandé a permis la viabilisation planifiée et légale du terrain C, avec un accès par le terrain B. Aucune activité de construction, telle que la construction d'une route de desserte ou d'autres travaux de construction, n'a encore eu lieu. Seules les activités du bureau d'études ont été commandées par nous et ont conduit à une décision de zonage définitive.
Il n'y a pas encore eu de division ou de mesure des terrains.
Selon le plan d'urbanisme, nous pourrions désormais diviser et mesurer la superficie totale (A+B+C) en jusqu'à 10 parcelles constructibles pour des maisons individuelles ou jumelées.

Question 1 : Si nous vendons maintenant 8 des 10 parcelles, la "règle des 3 objets" s'applique-t-elle à nous ? Il s'agit en effet de la succession légale sans anticipation et mon père était déjà le propriétaire depuis plusieurs décennies avant sa mort. Ou est-ce que l'activité liée au plan d'urbanisme nous classe automatiquement comme "marchand de biens immobiliers" ?
Question 2 : Si nous procédons maintenant à un partage de l'héritage et dissolvons la communauté des héritiers, puis que chacun partage et vend sa part (5 terrains par frère), sommes-nous également soumis à la "règle des 3 objets" et devons-nous payer des impôts sur toutes les ventes ? - N'est-il pas exact de dire que la communauté des héritiers a commandé le plan d'urbanisme et non pas un frère individuel ?
Question 3 : Si les questions 1 et 2 aboutissent à la conclusion suivante : la "règle des 3 objets" s'applique et la TVA est due si chacun vend plus de 3 terrains dans les 5 ans : que peut-on faire pour contourner cela dans le cadre de la loi en vigueur ? Une possibilité serait de regrouper 3 parcelles et de les vendre à un investisseur qui les divisera ensuite selon ses propres besoins. - Y a-t-il d'autres possibilités ?

Merci pour votre aide et vos conseils.

Steuerberater Knut Christiansen

Bonjour,

En tenant compte des honoraires que vous avez accordés, je vous donne les informations suivantes à titre indicatif.

Conformément au paragraphe 26 de la lettre du BMF sur le commerce de biens immobiliers, les règles suivantes s'appliquent aux terrains non construits :

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Terrains non construits
Lors de la vente de terrains non construits, les principes présentés pour l'acquisition et la cession de terrains construits s'appliquent de manière similaire (cf. arrêt de la Cour fédérale des finances du 13 décembre 1995, BStBl 1996 II p. 232). Cela signifie que l'acquisition, la division en parcelles et la cession de plus de trois terrains non construits (parcelles constructibles) ne sont commerciaux que si

- les terrains (parcelles constructibles) ont été acquis dans l'intention de les revendre ou

- le contribuable a développé des activités au-delà de la division en parcelles (par exemple, aménagement, plan d'urbanisme, mise en état de construction).

En cas de cas mixte, le paragraphe 25 s'applique également.
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Cela signifie que dans votre cas, si le fisc ne peut pas prouver une acquisition dans l'intention de revendre (par votre père), il n'y a pas de commerce de biens immobiliers, même si plus de 3 parcelles sont vendues.

Cependant, je vous recommande de demander un avis contraignant à l'administration fiscale pour éviter tout litige.

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Les questions 2 et 3 seraient alors résolues de mon point de vue. Cependant, pour des raisons de clarté : une configuration telle que celle demandée dans la question 2 serait considérée comme un plan d'ensemble. En principe, cela ne permettrait pas d'éviter un commerce de biens immobiliers.

Concernant la question 3 : à mon avis, d'autres possibilités ne seraient pas envisageables. Seule la limitation à un maximum de 3 terrains (biens) serait une mesure pour éviter le commerce de biens immobiliers.

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Je tiens à souligner que ce forum ne peut pas remplacer une consultation fiscale détaillée et personnelle, mais est principalement destiné à permettre une première évaluation fiscale. En ajoutant ou en omettant des informations pertinentes, l'évaluation légale de votre situation pourrait être différente.

Cordialement,

Knut Christiansen
Expert-comptable