Спросите налогового консультанта по теме Налог на бизнес

Правило трех объектов в наследовании

Март 7, 2022 | 35,00 EUR | отвечено Steuerberater Knut Christiansen

Уважаемые дамы и господа,

Представление обстановки:

В 2014 году мы (два брата) унаследовали три необжитых участка (A, B, C) от моего отца по наследству. Участки были в его собственности более 30 лет.
Участки A и B являются полностью освоенными и готовыми для строительства. Участок C (самый большой участок) находится за ними и ранее был отмечен как "луговая земля / земля покоя".
По заказу нашей наследственной группы был разработан план застройки участка C, с планировочным и строительным разрешением, с доступом через участок B. Никакой строительной деятельности в виде дороги или других строительных работ еще не проводилось. Только деятельность планировочного бюро была нами заказана и привела к утверждению действующего решения о застройке.
Ни разделение, ни измерение участков еще не были проведены.
Согласно плану застройки, мы можем теперь разделить общую площадь (A + B + C) на до 10 земельных участков для одно- или двухэтажных домов и провести их измерение.

Вопрос 1: Если мы продадим сейчас 8 из 10 участков, будет ли применяться к нам "правило 3 объектов"? Ведь в конце концов это законное наследство без предварительного распределения, и мой отец был владельцем уже несколько десятилетий до своей смерти. Или деятельность вокруг плана застройки автоматически превращает нас в "профессиональных продавцов недвижимости"?

Вопрос 2: Если мы сейчас проведем раздел наследства, распустим наследственное сообщество, а затем каждый разделит свою часть и продаст (5 участков на каждого брата), будем ли мы также подпадать под "правило 3 объектов" и должны мы уплатить налог с продаж? - Неужели справедливо, что план застройки был заказан наследственным сообществом, а не отдельным братом?

Вопрос 3: Если ответы на вопросы 1 и 2 будут положительными: "Правило 3 объектов" справедливо, и НДС должен быть уплачен, если каждый продаст более 3 участков в течение 5 лет: что еще можно сделать, чтобы избежать этого в рамках действующего законодательства? Один из вариантов - объединить 3 участка и продать их инвестору, который затем разделит их самостоятельно. - Есть ли другие варианты?

Steuerberater Knut Christiansen

Здравствуйте,

с учетом предоставленного вами гонорара, я предоставляю следующую необязательную информацию.

Согласно пункту 26 письма МФИ о коммерческой торговле недвижимостью, действует следующее:

+++
Незастроенные участки
При продаже незастроенных участков применяются те же принципы, что и при приобретении и продаже застроенных участков (см. решение Федерального налогового суда от 13 декабря 1995 года, BStBl 1996 II S. 232). Это означает, что приобретение, участкование и продажа более трех незастроенных участков (застройка) считается коммерческой деятельностью, если

- участки (застройка) были приобретены с целью продажи или

- налогоплательщик осуществил дополнительные действия после участкования (например, освоение, планировка застройки, подготовка к застройке).

Для смешанных случаев применяется пункт 25.
+++

Это означает, что в вашем случае: если налоговая служба не может доказать приобретение с целью продажи (вашим отцом), то нет оснований считать эту деятельность коммерческой, даже если продается более 3 участков.

Тем не менее, я бы рекомендовал обратиться в налоговую службу для получения официальной консультации и избежания споров.

***
Вопросы 2 и 3, на мой взгляд, тогда были бы решены. Тем не менее, для полноты сведений: планирование, как вопрос 2, будет рассматриваться как общий план. Это не обязательно исключает возможность коммерческой деятельности с недвижимостью.

Относительно вопроса 3: на мой взгляд, других вариантов нет. Единственным способом предотвращения коммерческой деятельности с недвижимостью было бы ограничение количества до максимум 3 участков (объектов).

***

Хочу обратить ваше внимание на то, что этот форум не заменяет детальную и персональную налоговую консультацию, а в первую очередь предназначен для предоставления первоначальной налоговой оценки. Добавление или исключение релевантной информации может повлиять на правовую оценку вашего запроса.

С наилучшими пожеланиями,

Knut Christiansen
Налоговый консультант