Frag einen Steuerberater zum Thema Gewerbesteuer

3-Objekt-Regel bei Erbfolge

März 7, 2022 | 35,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrte Damen und Herren,


Darstellung der Sachlage:

Im Jahr 2014 haben wir (zwei Brüder) durch Erbfolge drei unbebaute Grundstücke (A,B,C) von meinem Vater geerbt. Die Grundstücke waren zuvor über 30 Jahre in seinem Eigentum.
Die beiden Grundstück A und B sind voll erschlossene, baureife Grundstücke. Grundstück C (das größte Grundstück) liegt hinter den beiden und war als „Wiesenland / Brachfläche“ deklariert.
Durch einen von uns (Erbengemeinschaft) in Auftrag gegebenen Bebauungsplan wurde Grundstück C planerisch und baurechtlich erschlossen, und zwar mit einer Zufahrt über Grundstück B. Es fand noch keine Bautätigkeit in Form von Erschließungsstraße oder anderen Bauarbeiten statt. Nur die Aktivitäten des Planungsbüros wurden von uns in Auftrag gegeben und zum rechtskräftigen Satzungsbeschluss geführt.
Es wurde auch noch keine Teilung oder Vermessung der Grundstücke vollzogen.
Laut Bebauungsplan könnten wir jetzt die Gesamtfläche (A+B+C) auf bis zu 10 Baugrundstücke für Einzel- oder Doppelhäuser aufteilen und vermessen lassen.

Frage 1: Wenn wir jetzt 8 der 10 Parzellen verkaufen, greift dann bei uns die „3-Objekt-Regel“? Es handelt sich ja schließlich um die gesetzliche Erbfolge ohne Vorwegnahme und mein Vater war auch schon vor seinem Tod mehrere Jahrzehnte der Eigentümer. Oder macht uns die Aktivität rund um den Bebauungsplan jetzt automatisch zum „gewerbsmäßigen Grundstückshändler“?

Frage 2: Wenn wir jetzt eine Erbauseinandersetzung machen und die Erbengemeinschaft auflösen und erst dann jeder seinen Teil parzelliert und (5 Grundstücke je Bruder) verkauft, fallen wir dann auch unter die die „3-Objekt-Regel“ und müssen alle Verkäufe versteuern werden? - Ist es nicht genaugenommen so, dass die Erbengemeinschaft den Bebauungsplan in Auftrag gegeben hat und nicht der einzelne Bruder?


Frage 3: Falls Frage 1 +2 jeweils zum Ergebnis kommt: „3-Objekt-Regel“ trifft zu und Umsatzsteuer wird fällig wenn jeder mehr als 3 Grundstücke innerhalb von 5 Jahren verkauft: Was kann man noch tun um das im Rahmen des geltenden Gesetzes zu umgehen? Ein Möglichkeit wäre 3 Parzellen zu einer zusammenfassen und an einen Investor zu verkaufen der das dann nachher in Eigenregie teilt. - Gibt es weitere Möglichkeiten?

Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag,

unter Berücksichtigung des von Ihren gewährten Honorars erteile ich folgende unverbindliche Erstauskunft.

Gem. Tz. 26 des BMF-Schreibens zum gewerblichen Grundstückshandel gilt folgendes:

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Unbebaute Grundstücke
Beim Verkauf von unbebauten Grundstücken gelten die für den Erwerb und die Veräußerung bebauter Grundstücke dargestellten Grundsätze entsprechend (vgl. BFH-Urteil vom 13. Dezember 1995, BStBl 1996 II S. 232). Dies bedeutet, dass der Erwerb, die Parzellierung und die Veräußerung von mehr als drei unbebauten Grundstücken (Bauparzellen) nur dann gewerblich ist, wenn

- die Grundstücke (Bauparzellen) in Veräußerungsabsicht erworben wurden oder

- der Steuerpflichtige über die Parzellierung hinaus Tätigkeiten entwickelt hat (z. B. Erschließung, Bebauungsplan, Baureifmachung).

Bei Mischfällen gilt Tz. 25 entsprechend.
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Das hieße für Sie in Ihrem Fall: kann das Finanzamt keinen Erwerb in Veräußerungsabsicht (durch Ihren Vater) nachweisen, liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor, auch wenn mehr als 3 Parzellen veräußert werden.

Ich würde jedoch zur Vermeidung von Streitigkeiten eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt anfordern.

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Frage 2 und 3 hätten sich dann aus meiner Sicht erledigt. Dennoch der Vollständigkeit halber: eine Gestaltung, wie in Frage 2 angefragt, würde als Gesamtplan gewertet werden. Hiermit ließe sich grundsätzlich ein gewerblicher Grundstückshandel nicht sicher umgehen.

Zu Frage 3: weitere Möglichkeiten wären aus meiner Sicht nicht möglich. Einzig die Begrenzung auf max. 3 Grundstücke (Objekte) wäre eine Maßnahme den gew. Grundstückshandel zu verhindern.

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Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Viele Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater