Umsatzsteuerausweis und Verrechnung in gewerblicher Nebenkostenabrechnung
Mai 25, 2009 | 40,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Sehr geehrte Damen und Herren,
seit Jahren erhalte ich von dem Vermieter meiner angemieteten Gewerberäumlichkeiten eine meiner Meinung nach fehlerhafte Nebenkostenabrechnung.
Laut Mietvertrag zahle ich monatlich 300,00 Euro Nebenkosten zzgl. Mehrwertsteuer.
Auf der jährlichen Nebenkostenabrechnung werden Bruttobeträge aufgeführt, also beispielsweise Einzelpositionen wie Allgemeinstrom, Wasser, Heizung, Hausmeister und Hausverwaltung. Alle diese Beträge beinhalten auch Umsatzsteuer, die gesondert ausgewiesen wird.
Nun meine Frage - wenn ich 300 Euro netto monatlich, also insgesamt einen Bruttobetrag in Höhe von 4284 Euro zahle, müsste doch der gezahlte Bruttobetrag gegengerechnet werden. Es wird aber derzeit der gezahlte Nettobetrag gegen die Bruttobeträge der Nebenkosten verrechnet. Dies ist meiner Meinung nach nicht korrekt und ich bitte hierzu um Info bezüglich der rechtlichen Grundlagen.
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Mindesteinsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die gewerbliche Vermietung führt zu einem umsatzsteuerlichen Leistungsaustausch. Auf das Entgeld (Netto-Miete) wird die Umsatzsteuer in Höhe von 19% aufgeschlagen. Die gezahlte Umsatzsteuer ist von Ihnen, dem Leistungsempfäger als Vorsteuer abziehbar, sodass sich die gezahlte Umsatzsteuer nicht belastend auswirkt.
Zu diesem Leistungsaustausch gehören auch die vertragliche Nebenleistungen, wie die fraglichen Nebenkosten. Folglich werden auch Sie netto in Rechnung gestellt und die Umsatzsteuer aufgeschlagen.
Gleiches gilt für die monatlichen Abschlagzahlungen auf die Nebenkosten. Diese sind als Vorauszahlungen zu behandeln und bei Zahlung umsatzsteuerpflichtig. Es erfolgt eine Abrechnung z.B. 300,00 ? zzgl. 57,00 ? = 357,00 ?.
Bei der Jahresabrechnung mit Anrechung der geleisteten Vorauszahlungen ist zu beachten, dass die in den Abschlägen enthaltene Vorsteuer mindernd ausgewiesen wird, wenn die Abrechnung brutto erfolgt. Bei einer Netto-Abrechnung braucht nur der Umsatzsteueranteil auf eine Nachzahlung ausgewiesen werden.
Beispiel Nettoabrechnung:
Nebenkosten 2008 (netto): 4.000 EUR
Abschläge 2008 (netto): - 3.600 EUR
Summe 400 EUR
MwSt. 19% 76 EUR
Zahlbetrag 476 EUR
Beispiel Bruttoabrechung
Nebenkosten 2008 4.000 EUR
MwSt. 19% 760 EUR
Summe 4.760 EUR
gezahlte Abschläge
- 3.600 EUR
MwSt. - 684 EUR
Summe - 4.284 EUR
Zahlbetrag 476 EUR
Sie sehen, dass sich bei beiden Abrechnungsarten dasselbe Ergebnis ergibt. Eine Abrechung, bei der dem Bruttobetrag die Abschläge netto angerechnet werden ist schlicht rechnerisch falsch. Eine rechtliche Grundlage gibt es hierfür nicht.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben einen ersten Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
