Frag einen Steuerberater

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Die von Ihnen entrichtete Grunderwerbsteuer und die Notarkosten stellen Anschaffungsnebenkosten dar, die nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden können, sondern lediglich in Höhe der Abschreibung auf den Gebäudeanteil der Wohnung. Der Teil der Grunderwerbsteuer und der Notarkosten die auf den Grund-und Boden entfallen, sind auch im Rahmen der Abschreibung überhaupt nicht abzugsfähig.Geht man z.B.davon aus, dass vom Kaufpreis 30% auf den Grund und Boden entfallen, dann sind 70% der Grunderwerbsteuer und Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten dem Kaufpreis hinzuzurechnen und dann der Abschreibung zu unterwerfen.

Abschreibungen können aber nur dem zugerechnet werden, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat (BFH, Urteil v. 7.10.1986, IX R 167/83, BStBl 1987 II S. 322).Die Abschreibung auf die von Ihnen getragenen Anschaffungskosten (darin enthalten sind Grunderwerbsteuer und Notarkosten ) wir allein Ihnen zugerechnet und findet bei der Aufteilung der Werbungskosten in der gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Berücksichtigung. Daher werden sich unterschiedliche Abschreibungsbeträge ergeben.

Im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wird unter Berücksichtigung meiner vorstehenden Ausführungen der auf Sie entfallende Anteil aus Vermietung und Verpachtung ermittelt. Dieser Anteil ist zusätzlich in die Anlage V zu Ihrer eigenen Einkommensteuererklärung zu übertragen und zwar in Zeile 24 der Anlage V.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Stiller,

vielen Dank zunächst. Dazu aber noch eine Frage:
Es gab keinen Kaufpreis, stattdessen habe ich die Schulden übernommen. Auch die Grunderwerbsteuer bezog sich auf die Höhe der übernommenen Schulden. Werden in dem Fall die gesamten Kosten abgeschrieben oder ebenso nur im Verhältnis zum ursprünglichen Gebäudeanteil. Mit welchem Normalsatz wird abgeschrieben? (Die ursprüngliche Sonder-AfA ist durch.) Zudem war der Kauf bereits letztes Jahr, also 2010, der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung für 2010 ist aber bereits da. Wäre es ein Problem, wenn ich mit der Abschreibung erst in der gesonderten und einheitlichen Feststellung für 2011 beginne, also nächstes Jahr?

Danke und Grüße

Rückantwort
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

auch der Erwerb durch Übernahme der Schulden führt zu Anschaffungskosten die der Abschreibung unterliegen. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, in der Regel 2% linear, ist Ihnen allein zuzurechnen. Soweit die Schuldübernahme nicht den Wert Ihres Anteils deckt, liegt ein unentgeltlicher Erwerb vor. Hier führt die Grundstücksgemeinschaft die Abschreibung des Rechtsvorgängers eben anteilmässig fort.

Wenn der Feststellungsbescheid 2010 nicht mehr durch einen Einspruch angefochten werden kann oder eine Änderung nach den Vorschriften der Abgabenordnung nicht mehr möglich sein sollte, dann ist das Jahr 2010 für Sie gelaufen. Ab 2011 können Sie die Abschreibung jedoch geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom-Betriebswirt