Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Ein Werbungskostenabzug für den vermieteten Anteil setzt voraus, dass derartige Aufwendungen auch dem vermieteten Anteil zugerechnet werden können. Die von Ihnen avisierte Übernahme des Darlehens Ihrer Ex-Partnerin stellt Anschaffungskosten dar. Auch das neue von Ihnen für die Auszahlung aufgenommene Darlehen stellt teilweise Anschaffungskosten dar und zwar in Höhe von 1/4. Den restlichen Darlehensbetrag verwenden Sie wohl für den Umbau.

Bereits im Kaufvertrag MÜSSEN Sie eine Aufteilung auf die selbstgenutzte und beabsichtigte fremdvermietete Wohnung vornehmen. Dies geschieht in der Regel nach dem Verhältnis der eigengenutzten zur fremdvermieteten Wohnfläche des Objekts. Stehen so die Anschaffungskosten fest, dann muss die Übernahme des Darlehens und die Aufnahme des neuen Darlehens möglichst gesondert dem vermieteten Anteil zugeordnet werden. Dabei sollte auch festgehalten werden, wie hoch die Umbaukosten sind. Näheres können Sie dem BMF-Schreiben vom 16.04.2004 (IV C 3 - S 2211 - 36/04, BStBl. 2004 I S. 464) entnehmen.

Sie werden nicht umhinkommen, bei der Abfassung der Verträge einen Steuerberater hinzuzuziehen, damit hier keine Fehler gemacht werden. Dieses Forum kann die Hinzuziehung eines Steuerberaters nicht ersetzen.

Ich offe, ich konnte Ihnen im Rahmen Ihres Einsatzes behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

Nachfrage
Erstmal vielen Dank für ihre Antwort, die für mich sehr hilfreich ist. Abschließend möchte ich noch eine Nachfrage zur Klarstellung mit bezug zum referenzierten Urteil des BMF stellen:

In dem BMF-Schreiben IV C 3 - S 2211 - 36/04 wird bezüglich der Zuordnung eines bestehenden Darlehens die Möglichkeit einer (nachträglichen) flächenmäßigen Aufteilung zwischen Wohn- und Nutzfläche für den Fall erwähnt, daß bei der Anschaffung keine gesonderte Aufteilung vorgenommen wurde.

Wenn ich jetzt bspw. zum 1.01.2011 durch den Umbau eine Einliegerwohnung von 40 % der gesamten (Haus)-Wohnfläche abtrenne, würde dies eine steuerliche wirksame Aufteilung der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Darlehensumme im Verhältnis 40% auf die Mietwohnung bewirken? Mit dem steuerlichen Nebeneffekt, daß ich von diesen 40% den hierauf anfallenen Zinsanteil als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen kann?

Rückantwort
Sehr geehrter Ratsuchender,

vorbehaltlich einer detaillierten Überprüfung Ihres speziellen Sachverhalts, könnten Sie so verfahren, d.h. 40% der Zinsen wären als Werbungskosten abzugsfähig.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater