Frag einen Steuerberater

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Die Problematik ist weitaus vielschichtiger als von Ihnen angenommen.

Die 15%-Grenze ist grundsätzlich gebäudebezogen, damit wäre die 15%-Grenze mit den gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes zu vergleichen. Hierüber gibt es eine Verfügung der ODF-Rheinland vom 06.07.2010, dort führt die Verwaltung unter Tz 5 aus, dass der Gesetzestext § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG ausschliesslich von dem Gebäude als Bezugsgröße spricht. Anders hat der BFH-am 25.09.2007 ( BFH NV/ 2008 S. 272 ) für den Fall entschieden, wenn das Gebäude zu gewerblichen Zwecken und zu Wohnzwecken fremdvermietet wird.. Hier lägen dann 2 Wirtschaftsgüter vor und für jedes Wirtschaftsgut müsse die 15%-Grenze gesondert geprüft werden.

Über die genannten Grundsätze hinaus überprüft die Finanzverwaltung immer häufiger ob eine Sanierung in Raten innerhalb von 5 Jahren durchgeführt wird und dadurch die 15%-Grenze überschritten wird. Ein solcher Fall dürfte dann vorliegen, wenn im 4. oder 5. Jahr nach der Anschaffung Heizung, Sanitär, Fenster und Elektroinstallation im Standard verbessert wird. Näheres wird im BMF-Schreiben vom 18.07.2003 (BStBl. 2003 I S. 386) beschrieben. Diese Rechtsauffassung ist strittig und müsste deshalb im Klageweg ggf. geklärt werden.

Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, dann sollten Sie die 15%-Grenze innerhalb der ersten 3 Jahre unterschreiten und innerhalb von 5 Jahren nach Durchführung dieser von Ihnen geplanten Maßnahmen auf weitere Standardverbesserungen an den Gebäudeteilen im Bereich Heizung, Sanitär, Fenster und Elektroinstallation zu verzichten und diese Maßnahmen erst nach Ablauf der von mir genannten 5 Jahren durchführen.

Sie müssen sich hier VOR Beginn der Baumaßnahmen detailliert durch einen Steuerberater beraten lassen, da hier viele Fallstricke gegeben sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner ersten Einschätzung des Problems geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt

Nachfrage
Sofern die 15 %-Grenze auf das Gebäude abstellt und ich jedoch 2 Wirtschaftsgüter vorliegen (wohnwirtschaftlich eigengenutzter Teil und wohnwirtschaftlich fremdvermieteter Teil) mache ich steuerlich ja übwiegend die Aufwendungen, die ich für den fremdvermieteten Anteil angefallen sind, geltend. Es sei denn es sind gemeinschaftliche Aufwendungen z.B. Dacherneuerung entstanden.
Sofern ich jedoch Fenster in dem eigengenutzten Anteil erneuere, gebe ich dies ja nicht in der Steuererklärung an. Demnach würde ich mich ja in diesem Modell besser stellen.
Demnach gehe ich doch davon aus, dass ich zwar die 15%-Grenze auf das gesamte Gebäude ermitteln muss und dann unmittelbar auf die Wirtschaftsgüter (Eigennutzung/Fremdnutztung) aufteilen muss oder?

Wie ist es denn bei Standardverbesserungen (Fenster, Sanitär, Elektro), die ausschließlich auf den eigengenutzten Anteil entfallen. Bedarf es hier in irgendeiner Form der Angabe gegenüber dem Finanzamt? Diese kann ich ja nicht steuerlich geltend machen.

Wie wird grundsätzlich verfahren, wenn sich innerhalb der ersten 3 Jahre die Nutzungsart der Immobilie von zunächst vollständig wohnwirtschaftlich vermietet auf einen wohnwirtschaftlich eigengenutzten und einen wohnwirtschaftlich fremdvermieteten Anteil ändert?

Besten Dank!

Rückantwort
Sie stellen 3 Nachfragen.

1) M.E. liegen Sie mit Ihrer Annahme bzgl. der 15%-Grenze bzgl. der Aufteilung richtig. Das Finanzamt kann dies auch anders sehen, dann müssen Sie in das Einspruchs-und eventuell Klageverfahren.

2) Wenn das Finanzamt, was wahrscheinlich ist, nachfragt, ob auch der eigengenutzte Anteil renoviert wurde, müssen Sie die Angaben liefern.

3) Wenn das Finanzamt aufpasst, wird der Bescheid entweder in Gänze für die ersten 3 Jahre nach § 164 Abs.1 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung oder vorläufig nach § 165 AO bzgl. der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erteilt werden. Nach 3 Jahren kann dann die 15%-Grenze überprüft und der Vermeitungstatbestand überprüft werden.

Ich wiederhole meinen Rat: Lassen Sie sich bei Ihren geplanten Maßnahmen steuerlich durch einen Steuerberater begleiten und bleiben Sie unter der 15%-Grenze.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt