Anschaffungsnahe Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand

Sehr geehrte Damen und Herren,

für die Ermittlung der 15 % Grenze bei einem gemischt genutzten Immobilie (Eigennutzung und Vermietung), benötige ich Ihre Hilfe.

Daten zum Sachverhalt:
a) Besitzübergang: 7.11.2011
b) Kaufpreis incl. Anschaffungsnebenkosten (TEUR 580 zzgl. TEUR 43,5) TEUR 623,5
c) Grundstückswert gemäß BORIS: 655 qm * 500 EUR/qm = TEUR 327,5 zzgl. anteilige Anschaffungsnebenkosten TEUR 24,5 = TEUR 352
d) Gebäudewert zzgl. Anschaffungsnebenkosten = TEUR 271,4

Das Gebäude ist bis Ende April 2012 vollständig fremdvermietet.
Ab Mai 2012 ziehen wir selbst in die Erdgeschosswohnung ein, so dass 1 Wohnung (40 % der Wohnfläche) eigengenutzt ist und 3 Wohnungen (60 % der Wohnfläche) fremdvermietet sind.

Im Rahmen von geplanten Instandhaltungsaufwendungen stellt sich nun die Frage der Höhe der 15 % Schwelle für die Beurteilung, ob anschaffungsnahe HK oder unmittelbar abzugsfähige Instandhaltungsaufwendungen vorliegen.

Wird der 15 % Wert bei dem Sachverhalt Eigennutzung und Vermietung von dem gesamten Gebäudewert ermittelt?
-- hier: 15 % von 271.438 = 40.716

Wie hoch ist der auf Basis der gemachten Angaben max. zulässige Nettowert für Instandhaltungsaufwendungen unter Beachtung der 15 % Grenze? Wie erfolgt hierbei die Zurechnung auf den fremdvermieteten Anteil?

Geplant sind Instandhaltungen und Modernisierungen, die unmittelbar einzelnen Wohnungen zurechenbar sind (Austausch Fenster z.B. TEUR 30, davon entfallen TEUR 20 auf die Eigengenutzte Wohnung und TEUR auf eine vermietete Wohnung ) sowie Maßnahmen, die lediglich über einen Verteilerschlüssel z.B. Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen umgelegt werden können (z.B. Dacherneuerung TEUR 40, davon entfallen TEUR 16 auf die eigengenutzte Wohnung). Wie sind diese zuvor aufgeführten Aufwendungen betragsmäßig nun auf den 15 % Wert zu verteilen?

Besten Dank