Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Ihre Annahmen sind allesamt korrekt.

Der 3-Jahres-Zeitraum endet am 31.08.2012. Maßgebend ist das Datum der Anschaffung, nicht der Beginn der Vermietung. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die 15%-Grenze für Renovierung zu beachten. Ausgenommen von der 15%-Grenze sind, wie Sie bereits angemerkt haben, Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (sog. Schönheitsreparaturen). Für die Prüfung der 15%-Grenze sind die Nettobeträge maßgebend; auch dann wenn kein Vorsteuerabzug möglich ist. Nach Ablauf der 3 Jahre ist eine Prüfung der 15%-Grenze nicht mehr erforderlich. Erhaltungsaufwendungen können dann fast in unbegrenzter Höhe als Werbungskosten aus Vermietung abgezogen werden, es sei denn, durch die Renovierung entsteht ein neues Wirtschaftsgut oder es erfolgt eine Hebungs des Standards des Gebäudes.

Ihre Aussage bezüglich der Abschreibung ist ebenfalls korrekt. Diese beträgt 2% der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes.

Mit freundlichen Grüßen

Wander
Steuerberater

Nachfrage
Vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Ich meine auch etwas von einer 5 Jahresfrist gehört zu haben, die das Finanzamt rückwirkend unter bestimmten Umständen bezugnehmend auf die 15% Regel geltend machen kann.
Könnten Sie dies kurz erläutern ?
Ich verstehe Ihre Aussage richtig, dass z.b. eine Kernsanierung (Rohre, Elektrik, Dach, Fassage) einmalig abzusetzen ist, auch wenn die z.b. 50.000€ oder mehr ausmacht.

Vielen Dank vorab.

mfg

Rückantwort
Eine 5-Jahres-Frist im Zusammenhang mit der 15%-Grenze ist mir nicht bekannt.

Sie haben die Möglichkeit größere Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen, um durch Ausnutzen der Steuerprogression die optimale Steuerersparnis zu erreichen.

Eine weitere 5-Jahres-Frist im Zusammenhang mit Grundstücken gibt es beim gewerblichen Grundstückshandel. Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte kaufen und wieder verkaufen, würden Sie diese Gewinne als Einkünfte aus Gewerbebetrieb versteuern. Dies ist in Ihrem Fall aber nicht gegeben.

Grundsätzlich können die Erhaltungsaufwendungen nach Ablauf der 3 Jahre sofort abgezogen werden. Evtl. ist eine Verteilung auf bis zu 5 Jahre sinnvoll. Dennoch ist bei größeren Erhaltungsaufwendungen zu prüfen, ob nicht doch Herstellungskosten vorliegen. Dies kann z. B. durch die Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts gegeben sein (z. B. Umbau einer Wohnung zu einem Ladenlokal). Herstellungskosten können auch vorliegen, wenn die Renovierung erforderlich ist, damit die Wohnung überhaupt erst vermietet werden kann (Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand). Aber auch durch Hebung des Standards in mind. 3 der 4 Bereiche (Sanitär, Heizung, Eletroinstallation, Fenster) liegen Herstellungskosten vor. Wird allerdings z. B. nur das Dach, die Elektroinstallation und die Fassade erneuert, liegen sofort abzugsfähige Werbungskosten aus Vermietung vor; auch wenn diese 50.000 € betragen sollten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Wander
Steuerberater