Frag einen Steuerberater

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

1. Ertragsteuerlich ist zu unterscheiden, ob die Vermietung der Ferienwohnung im Rahmen eines Gewerbebetriebes oder der privaten Vermögensverwaltung erfolgt.

1.1 Bei einer gewerblichen Vermietung erzielen Sie Gewinne aus Gewerbebetrieb, die auch der Gewerbesteuer unterworfen werden, es sei denn der Sinn und Zweck des Gewerbebetriebes besteht allein in der Vermietung der Ferienwohnung. Die Ferienwohnung wird Betriebsvermögen. Bei einer späteren Veräußerung oder Entnahme wird die Differenz zwischen dem Verkaufspreis/Entnahmewert und Buchwert versteuert (stille Reserven).

1.2. Bei einer (privaten) Vermietung erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese unterliegen nicht der Gewerbesteuer. Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren kann die Ferienwohnung steuerfrei verkauft werden.

2. Für die Umsatzsteuer spielt die Unterscheidung allerdings keine Rolle.

Die Vermietung der Ferienwohnung unterliegt immer der Umsatzsteuer. Der Steuersatz von 7% ist nur auf die reine Vermietung anzuwenden. Andere Leistungen, die nicht unmittelbar mit der Vermietung im Zusammenhang stehen (z. B. Verpflegung, Telefonnutzung usw.) werden mit 19% versteuert, auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind.

Die Vorsteuer aus den Baurechnungen kann bereits während der Bauphase in der USt-Voranmeldung geltend gemacht werden.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Wander
Steuerberater