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Kategorie: Immobilienbesteuerung

Frage: Umwandlung Betriebsvermögen in Privatvermögen
Gefragt am 28.07.2010 13:30 Uhr \| Einsatz: € 30,00 \| Status: Beantwortet \| Aufrufe: 1066
Bewertung: 5,0 (von 5 Sternen) Problematik: Ich habe vor 10 Jahren das EG in meinem Haus als Büro definiert und ins Betriebsvermögen genommen. D.h. anteilig werden die Gebäudekosten abgeschrieben und die Betriebskosten etc. abgesetzt. Eigentlich brauche ich aber keine ganze Etage mehr als Büro. Ich möchte daher evtl. zum Jahresende mein Büro ins Dachgeschoß verlegen und das Erdgeschoß vermieten. Die Frage dazu: Wie bekomme ich das EG wieder aus dem Betriebsvermögen raus? Muss ich den Wert schätzen lassen und den Gewinn versteuern, oder ist ein Gewinn nach 10 Jahren steuerfrei, oder kann ich es einfach nicht mehr absetzen und die EG-Wohnung ab 2011 als privater Wohnungsvermieter vermieten? Ich habe gerade gelesen: --- Steuerlich problematisch wird es oft, wenn ein Wirtschaftsgut das Betriebsvermögen wieder verlässt. Denn oft haben sich während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen bei einem Wirtschaftsgut sogenannte stille Reserven gebildet, weil der Marktwert des Wirtschaftsguts höher ist als sein im Anlageverzeichnis ausgewiesener Restbuchwert. Diese werden dann zum Zeitpunkt des Ausscheidens des Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen besteuert, was den Unternehmer teuer zu stehen kommt. --- Demnach vermute ich, dass ich den aktuellen Wert abzüglich des Buchwertes als Gewinn versteuern muss, um die Wohnung aus dem Betriebsvermögen raus zu bekommen. Habe mal überschlagen, das könnte mich ca. 6.000 bis 10.000 Euro kosten, und dann würde sich das Ganze für mich kaum rechnen. Daraus ergäben sich zwei Fragen: 1) Ob ich den Wert selbst festlegen/ansetzen kann, oder ob ich ein Wertgutachten erstellen lassen muss? 2) Wie / Wo ich das in der Steuererklärung angeben muss? Weiter habe ich gelesen: ---- Eigenbetrieblich genutzte Räume gehören zwingend zum notwendigen Betriebsvermögen und können bei anschließender Vermietung zu betrieblichen oder Wohnzwecken als gewillkürtes Betriebsvermögen weitergeführt werden. Bei einer Nutzungsänderung eines Gebäudeteils von eigenbetrieblich zu fremdvermietet liegt keine Zwangsentnahme vor (BFH-Urteil vom 10.11.2004, XI R 31/03, BStBl. 2005 II S. 334). ---- Das würde ja bedeuten, dass ich die Wohnung einfach vermieten könnte und die Wohnung im Betriebsvermögen bleibt. Was gibt es dabei zu beachten? Muss ich dann evtl. Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen? Das wäre ja bei der Vermietung als private Wohnung für den Mieter nicht akzeptabel. Was ist Ihrer Meinung nach die Beste Lösung? Weitere Fragen zum Thema "Immobilienbesteuerung" lesen!

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Antwort
Beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller (Profil ansehen) Sehr geehrter Ratsuchender, besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte: Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke eines Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen.Das EG stellt somit bei Ihnen notwendiges Betriebsvermögen dar. Wenn das DG genauso groß sein sollte wie das EG ändert sich steuerlich nichts, denn die räumliche Verlagerung Ihres eigenberuflich genutzten Grundstücksteils auf dem Grundstück führt bei einem unveränderten betrieblichen Nutzungsanteil nicht zu einem Entnahmegewinn, auch wenn die bisher genutzten Räume anschliessend für eigene, private Wohnzwecke genutzt werden ( s. FG Düsseldorf rkr Urteil vom 19.10.1993 EFG 1994 S. 346 ). Ist das DG z. B. um 20% kleiner als das EG, dann entsteht in Höhe von einem Anteil von 20% ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn. Das von Ihnen genannnte BFH-Urteil vom 10.11.2004 trifft auf Sie nicht zu, denn dort gab es einen zu privaten Wohnzwecken vermieteten Gebäudeteil, der zum Privatvermögen gehörte und das bisherige Büro sollte ebenfalls zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. Der Entnahmewert ist der Teilwert, also der Zeitwert, der zur Sicherheit gegenüber dem Finanzamt durch ein Wertgutachten ermittelt werden soll. Sie müssen die Dinge durch einen Steuerberater überprüfen und bearbeiten lassen, damit durch die Nutzungsänderung keine steuerliche Nachteil entstehen. Meine Antwort kann daher nur eine Richtschnur für die weitere Vorgehensweise sein. Mit freundlichen Grüßen Ulrich Stiller Steuerberater/Dipl. Betriebswirt Nachfrage Wenn es nur um % der Wohnfläche geht, egal wo sich das Büro befindet, dann habe ich vermutlich 10 Jahre lang alles falsch abgesetzt. Renovierungen etc. im der Privatwohnung habe ich gar nicht abgesetzt und Renovierungen in der Büroetage zu 100%. Wäre es richtig gewesen, für alle Renovierungen am Haus 40% Büroanteil abzusetzen, egal ob die Renovierung in der Privatetage oder in der Büroetage waren? Hoffe die Nachfrage schießt nicht über das Ziel hinaus. Danke für Ihre Antwort. Rückantwort Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r), Renovierungsarbeiten, die im Büroteil durchgeführt wurden und diesem direkt zuzuordnen waren, konnten Sie zu 100% absetzen. Nur Aufwendungen, dazu gehört z. B. die Aussenverputzung des Hauses, müssen anteilmässig für den betrieblichen Bereich aufgeteilt werden. Mit freundlichen Grüßen Ulrich Stiller Steuerberater/Dipl.Betriebswirt Weitere Fragen zum Thema "Immobilienbesteuerung" lesen!

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Beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller (Profil ansehen)

Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke eines Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen.Das EG stellt somit bei Ihnen notwendiges Betriebsvermögen dar.

Wenn das DG genauso groß sein sollte wie das EG ändert sich steuerlich nichts, denn die räumliche Verlagerung Ihres eigenberuflich genutzten Grundstücksteils auf dem Grundstück führt bei einem unveränderten betrieblichen Nutzungsanteil nicht zu einem Entnahmegewinn, auch wenn die bisher genutzten Räume anschliessend für eigene, private Wohnzwecke genutzt werden ( s. FG Düsseldorf rkr Urteil vom 19.10.1993 EFG 1994 S. 346 ). Ist das DG z. B. um 20% kleiner als das EG, dann entsteht in Höhe von einem Anteil von 20% ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn.

Das von Ihnen genannnte BFH-Urteil vom 10.11.2004 trifft auf Sie nicht zu, denn dort gab es einen zu privaten Wohnzwecken vermieteten Gebäudeteil, der zum Privatvermögen gehörte und das bisherige Büro sollte ebenfalls zu fremden Wohnzwecken vermietet werden.

Der Entnahmewert ist der Teilwert, also der Zeitwert, der zur Sicherheit gegenüber dem Finanzamt durch ein Wertgutachten ermittelt werden soll.

Sie müssen die Dinge durch einen Steuerberater überprüfen und bearbeiten lassen, damit durch die Nutzungsänderung keine steuerliche Nachteil entstehen. Meine Antwort kann daher nur eine Richtschnur für die weitere Vorgehensweise sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
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Renovierungen etc. im der Privatwohnung habe ich gar nicht abgesetzt und Renovierungen in der Büroetage zu 100%.
Wäre es richtig gewesen, für alle Renovierungen am Haus 40% Büroanteil abzusetzen, egal ob die Renovierung in der Privatetage oder in der Büroetage waren?
Hoffe die Nachfrage schießt nicht über das Ziel hinaus. Danke für Ihre Antwort.

Rückantwort
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Renovierungsarbeiten, die im Büroteil durchgeführt wurden und diesem direkt zuzuordnen waren, konnten Sie zu 100% absetzen. Nur Aufwendungen, dazu gehört z. B. die Aussenverputzung des Hauses, müssen anteilmässig für den betrieblichen Bereich aufgeteilt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
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