Frag einen Steuerberater

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Bei der Beantwortung Ihrer Frage gehe ich davon aus, dass der Bauernhof zu Ihrem Privatvermögen und damit zu keinem Betriebsvermögen oder Land-und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört. Für die Befreiung von der sogenannten Spekulationsbesteuerung gibt es 2 Alternativen:

1. Alternative

Zwischen Anschaffung und Veräusserung wird das Objekt ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Folge: Die Veräusserung ist steuerfrei.

2. Alternative

Im Jahr der Veräusserung und in den beiden vorangegangenen Jahren wird das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Folge: Die Veräusserung ist steuerfrei.


Zweifelsfrei ist die 10-Jahresfrist nicht abgelaufen.Für die Berechnung der 10-Jahresfrist ist auf die Anschaffung der Eltern in 2006 abzustellen, sodaß die Spekulationgsfrist in 2016 abläuft, wenn die o.a. Alternativen nicht greifen.

Die 1. Alternative greift nicht, da die Eltern das Objekt nicht für eigene Wohnzwecke genutzt haben.

Die 2. Alternative würde bei Ihnen wie folgt greifen:

Hier könnten Sie das Objekt steuerfrei ab dem 2. Januar 2011 verkaufen, da sie das Objekt im Jahr der Veräusserung (2011) und den beiden Vorjahren ( 2010 und 2009 ) zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dabei muss es sich beim ersten Jahr und beim letzten Jahr um kein volles Jahr der Ntzung zu eigenen Wohnzwecken handeln.

Verkaufen Sie vor dem 2.1.2011 müssen Sie den Gewinn aus der Veräusserung wie folgt versteuern:

Veräusserungspreis vermindert um die Anschaffungskosten der Eltern verminder um die Werbungskosten, die mit dem Vräusserungsgeschäft in Zusammenhang stehen. Dieser Differenzbetrag ist dann der steuerpflichtige Veräusserungsgewinn. Abschreibungsbeträge des Objekts sind bei der Veräusserungsgewinn-Berechnung nicht zu berücksichtigen, da die Wohnung Ihnen zunächst unentgeltlich überlassen wurde und Ihnen nach der Übertragung unentgeltlich zuzurechnen ist, sodaß keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorgelegen haben.

Den Steuersatz kann ich Ihnen leider nicht nennen, da ich die Höhe des zu versteuernden Einkommens nicht kenne, welches wiederum von der Höhe der Einkünfte abhängig ist.

Eventuell spielen doch land-und forstwirtschaftliche Belange eine Rolle. Sie sollten sich daher unbedingt VOR dem Verkauf verbindlich steuerlich beraten lassen, damit keine Fehler gemacht werden.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

Nachfrage
Hallo,
vielen Dank für Ihre ausführliche und schnelle Antwort. Ich wollte noch etwas nachfragen bezüglich des Steuersatzes. Meine Einkommen beträgt ca. 11000 Euro jährlich. Ist es jetzt ein Unterschied bezüglich des Steuersatzes ob ich z.B. 20.000 oder 40.000 Euro Gewinn mache.Gibt es dazu eine Steuertabelle? Es spielen keine land-und forstwirtschaftliche Belange eine Rolle.

Mit freundlichen Grüßen

Rückantwort
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ja es macht einen Unterschied, da der Steuersatz mit steigenden Einkünften ebenso progressiv ansteigt. So zahlen Sie bei einem Veräusserungsgewinn von 40.000 Euro deutlich mehr Einkommensteuer als bei einem Veräusserungsgewinn von 20.000 Euro. Wenn ich genaue Zahlen habe, dann kann ich gerne die genaue Steuerlast errechnen. Sie dürfen sich gerne unter meiner Rufnummer 07152/23331 diesbezüglich mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater