Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Ein gewerblicher Grundstückshandel, etwa mit der Folge der Gewerbesteuerpflicht, liegt vor, wenn ein Steuerpflichtiger mehr als drei Immobilien innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf veräußert. Dabei ist zunächst entscheidend, welche Immobilien in die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen sind.

Das ererbte Grundstück kann aus der Betrachtung herausgenommen werden, wenn nicht bereits der Erblasser als gewerblicher Grundstückshändler tätig war. (BFH v. 15.03.2000, BStBl 2001 II S. 530)

Die Veräußerung der Anteile an den geschlossenen Immobilienfonds ist nur dann relevant, wenn der Fonds selbst nicht bereits gewerblich tätig ist. In diesem Fall lägen bereits auf der Ebene des Fonds gewerbliche Einkünfte vor. Nur, wenn der Fonds keine Gewinneinkünfte erzielt, kommt auf der Ebene des Anteilseigners eine Umqualifizierung zu gewerblichen Einkünften in Frage. Voraussetzung für die Anrechnung von Anteilsveräußerungen ist jedoch, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass eine Beteiligung von weniger als 10 % einen Verkehrswert von mehr als 250.000,00 € hat (BMF v. 26.03.2004, BStBl 2004 I S. 434 – Tz. 18).

Sollten Verluste durch die Veräußerung entstanden sein, kann der gewerbliche Grundstückshandel wegen der Verrechenbarkeit mit anderen Einkünften aber auch vorteilhaft sein.

Ob hier definitiv kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist im Rahmen dieses öffentlichen Internetportals zu prüfen schlicht nicht möglich. Ich empfehle Ihnen dringend, sich diesbezüglich vor Ort persönlich beraten zu lassen. Ihr Sachverhalt ist – nicht zuletzt wegen Ihrer Beteiligungen – sehr komplex. Er sollte daher vollständig aufgearbeitet und ausgewertet werden, da es mitunter auf Details oder Einzelheiten der Gestaltung ankommt. Die Kosten dieser Beratung werden sicherlich 30 € übersteigen, was angesichts der schwerwiegenden steuerliche Auswirkungen jedoch angemessen und hoffentlich nachvollziehbar ist.

Ich hoffe dennoch Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Steuerberater
Diplom-Finanzwirt (FH)

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Herrmann,

besten Dank für Ihre Bewertung.
Zu nachfolgenden Ausführungen habe ich noch Fragen und bitte um kurze Stellungnahme:

1. Sie schreiben:

"Ein gewerblicher Grundstückshandel, etwa mit der Folge der Gewerbesteuerpflicht, liegt vor, wenn ein Steuerpflichtiger mehr als drei Immobilien innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf veräußert. Dabei ist zunächst entscheidend, welche Immobilien in die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen sind"

Frage: beziehen sich die genannten 5 Jahre wirklich auf den Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilien oder nicht vielmehr auf die Anzahl der Immobilien, die innerhalb dieses Zeitraumen verkauft werden und zwar auch dann, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren bei allen Objekten bereits abgelaufen ist?

Alle Fonds waren gewerblich tätig und ich besitze weniger als 10 % an den Fonds und meine Beteiligungen an den einzelnen Fonds liegt unter 250.000 Euro.
Verluste sind keine entstanden.

Vielleicht läßt sich meine Frage, ob durch den Verkauf des 4. Fonds ( also Verkauf von mehr als 3 Objekten innnerhalb von 5 Jahren ) ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, vort diesem Hintergrund doch noch beantworten.

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich.

Mit freundlichen Grüßen