Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Die Beurteilung des Mietverhältnisses für die ersten fünf Jahre ist übersichtlich. Ihr Sohn erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Sie ziehen die Miete als Betriebsausgaben ab. Bitte beachten Sie, dass die Mieteaufwendungen für die Gewerbesteuer zu 50% wieder hinzugerechnet werden. Weiterhin ist bei Verträgen mit nahen Angehörigen zu beachten, dass die Vereinbarungen einem Fremdvergleich standhalten und tatsächlich durchgeführt werden.

Bei der Bestellung des Nießbrauchs gegen Übernahme der Restschuld handelt es sich um einen Zuwendungsnießbrauch. Dieser wird mit dem Kapitalwert bewertet. Der Kapitalwert ermittelt sich gem. § 13 ff. Bewertungsgesetzes wie folgt:

Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert

Die Jahreswert stellt den Reinertrag dar (Mieteinnahmen abzgl. Kosten). Der Vervielfältiger ist abhängig von der Dauer der Nießbrauchsvereinbarung (Tabelle 7 oder 8 des BMF-Schreibens vom 7.12.2001)

Sollte die Übernahme der Restschuld weniger als 10% des Kapitalwertes ausmachen, liegt insgesamt ein unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch vor. Andernfalls liegt ein teil- oder vollentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch vor. Der unentgeltliche Zuwendungsnießbrauch ist steuerlich ungünstig, da in diesem Fall weder Eigentümer noch Nießbraucher Abschreibungen geltend machen können. Die übrigen Kosten kann den Nießbraucher nur absetzen, wenn er sie auch getragen hat.

Beim vollentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch erzielt der Eigentümer weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Nießbrauchsentgelt ist weiterhin Betriebsausgabe. Die Einmahlzahlung ist au f die Laufzeit zu verteilen.
Beim teilentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch erfolgt die steuerliche Behandlung nach dem Verhältnis Nießbrauchentgelt zu Kapitalwert des Nießbrauchs.

Sie sollten sich angesichts der komplexen Thematik fundiert vor Ort beraten lassen. Hierzu sind weitere Informationen nötig, die nicht im Rahmen dieser Erstberatung verarbeitet werden können.

Ich hoffe dennoch, Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Steuerberater
Diplom-Finanzwirt (FH)

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Herrmann,

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.

Ist es richtig, dass bei einem unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch (Eigennutzung durch Nießbraucher) zwar keine Aufwendungen geltend gemacht werden können, aber auch keine Einkünfte bei Nießbraucher und Eigentümer zu versteuern sind?

Mit freundlichen Grüßen

Rückantwort
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Ja, der Eigentümer erzielt aufgrund der Unentgeltlichkeit keine Einkünfte. Der Nießbraucher kann schon aufgrund der Selbstnutzung keine Einkünfte erzielen. Die Aufwendungen, die er selbst trägt, sind bei gewerblicher Nutzung Betriebsausgaben. Die Abschreibung ist nicht absetzbar, da der Eigentümer keine Einkübfte erzielt und der Nießbraucher keinen Anschaffungsaufwand getragen hat. Sie ist steuerlich verloren und kann nur mit aufwendigen, rechtlich nicht risikolosen Konstruktionen, deren Darstellung diesen Rahmen übersteigen, vermieden werden. Es wäre daher steuerlich sinnvoller, wenn der Nutzer Eigentümer des Grundstücks ist oder der Nießbrauch vollentgeltlich gestaltet würde.
Die unentgeltiche Zuwendung eines Nießbrauchs ist zudem schenkungsteuerlich relevant, da der zugewendete Kapitalwert schenkungsteuerpflichtig ist. Der Freibetrag bei Schenkungen der Kinder an die Eltern beträgt lediglich 20.000 €

Ich betone nochmals die Komplexität der Fragestellung nicht zu unterschätzen. Mit freundlichen Grüßen Michael Herrmann, Steuerberater