Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,
die Fragen sind sehr pauschal, ich werde aber trotzdem versuchen, sie zu beantworten.
Die Mieterträge aus einer im Privatvermögen befindlichen Immobilie werden in der Einkommensteuer-Erklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert (Anlage V) versteuert. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist der Unterschiedsbetrag von Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten. Mieteinnahmen ist die Bruttomiete, d.h. einschliesslich Nebenkosten.
Werbungskosten ist das Hausgeld ohne die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die Schuldzinsen (nicht die Tilgung), die Erbpacht, Kontoführungsgebühr, Instandhaltungskosten usw.
Die Notarkosten müssen getrennt werden nach Finanzierungskosten (= Werbungskosten),z.B. für die Grundschuld und nach Anschaffungskosten. Die Notarkosten, die auf den Kauf entfallen, werden zum Kaufpreis addiert. Das gleiche gilt für die Eintragungskosten, soweit sie auf den Kauf und nicht auf die Finanzierung fallen. Dies werden ebenso zu den Anschaffungskosten addiert. Aus der Summe der Anschaffungskosten wird die AfA (Regelsatz 2 %) als Werbungskosten abgezogen. Die AfA wird im Jahr der Anschaffung nur zeitanteilig gewährt.
Die Beratung erfolgt im Rahmen der Erstberatung. Da keine Zahlen vorliegen, können nur grundsätzliche Aussagen zur Vermietungseinkünften gegeben werden.
Ich rate Ihnen, wenn Sie nicht anhand des Formulars die Einkünfte erklären können (insbesondere die Werbungskosten) einen Steuerberater aufzusuchen. Hierfür stehe auch ich gern zur Verfügung.
Eine Schlussbemerkung: die Einkünfte aus Vermietung können negativ werden, d.h ein Verlust entstehen. Dann mindert dieser Verlust die anderen Einkünfte z.B. aus nicht selbständiger Arbeit.
Falls Nachfragen bestehen, benutzen Sie die Nachfrage-Funktion.
Mit freundlichen Grüssen

I. Huber-Stempfel
Steuerberaterin und Rechtsanwältin

Nachfrage
Sehr geehrte Frau Huber-Stempfel,

dann will ich korrekt werden, wie sinnvoll ist es als

Geldanlage (u.a.um der Zinsabschlagsteuer zu

entgehen)diese Wohnung zu ersteigern?

Kosten pro Jahr
Verwaltungskosten: 286,27 Euro
Instandhaltungkosten: 374,41 Euro
Verwalungskosten Stelle: 31,35 Euro
Instandhaltung Stellplatz: 71,07 Euro

Rohertag: 473,96 Euro

Erbpacht: 1211 Euro (noch 71 Jahre) soll alle 3 Jahr
um 10% steigen

Ist es zudem sinnvoll die Wohnung vollzufianzieren
oder 15.000 Euro für 4,95% in 11 Jahren zu

zurückzuzahlen, aufzunehmen und pro Jahr 718 Euro

Finanzierungzinsen zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Renate Rausch

Rückantwort
Sehr geehrte Frau Rausch;
Ich will versuchen, anhand von diesen Angaben die Einkünfte aus Vermietung zu ermitteln. Leider haben Sie nicht die Mieteinnahmen angegeben, so kann ich diese nur aus dem Rückschluss des Rohertrages berechnen.
Mieteinnahmen (Kosten + Rohertrag) 473,96 +763,10 = 1.237,06
abzüglich Werbungskosten
Kosten:
• Verwaltungskosten: 286,27 Euro
• Instandhaltungkosten: 374,41 Euro – fallen diese immer an?
• Verwalungskosten Stelle: 31,35 Euro
• Instandhaltung Stellplatz: 71,07 Euro - nur einmalig?
• Abschreibung (fehlt – 2 % vom Ersteigerungswert)
• Erbpachtzins 1.211 Euro
Kosten ohne Fremdfinanzierung 1.974,10 €
Ergibt Verlust in Höhe von 737,04 € - Hier stellt sich die Frage, ob die Mieteinnahmen richtig von mir geschätzt sind oder kalkuliert sind, wenn nicht einmal die laufenden Kosten von den Mieteinnahmen getragen werden?
Verlust 737,04 €
abzügl. Schuldzins 718,00 €
Gesamt Verlust bei Fremdfinanzierung 1.455 €.
Ob sich die Fremdfinanzierung rentiert, muss im Vergleich zu der Steuerersparnis gesehen werden. Für eine Entscheidung müsste ich Ihre persönlichen Steuerverhältnisse kennen und den persönlichen Grenzsteuersatz. Ich halte aber eine Immobilie, deren Mieteinnahmen nicht die laufenden Kosten decken, für sehr riskant. Dies rentiert sich nur bei einer sehr hohen Steuerprogression. Bei diesem Objekt schichten Sie zwar Ihr Vermögen um. Sie erhalten einen steuerlichen Verlust statt Abgeltungssteuer zu zahlen. Sie sollten sich aber fragen, ob das Vermietungsobjekt im Wert vergleichbar ist mit Ihrem Kapitalvermögen, d.h. kann ich den Wert des Vermietungsobjektes bei einem Verkauf wieder erzielen.

Ich empfehle Ihnen dringend, zu einem Steuerberater zu gehen und die am Fall bezogene Berechnung vornehmen zu lassen. Nur dann kann eine sachgerechte und zutreffende Beurteilung des Vorhabens erfolgen.

Mit freundlichen Grüssen
I. Huber-Stempfel
- Steuerberaterin – RA’in