Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.

Die steuerliche Vorteilhaftigkeit des Immobilienkaufs hängt im Wesentlichen davon ab, ob Sie die Wohnung zur Erzielung von Einkünften nutzen.

In diesem Fall stellen alle Aufwendungen (also auch Zinsen) steuerliche abzugsfähige Werbungskosten dar.

Die steuerliche Vorteilhaftigkeit basiert also darauf, daß Sie Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung erzielen.

Grundsätzlich können Sie auch bei der Bewohnung der Wohnung durch Ihren Sohn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Die Finanzverwaltung stellt aber an Verträge zwischen nahen Angehörigen hohe Anforderungen, insbesondere ist detailliert nachzuweisen, daß der Vertrag auch tatsächlich durchgeführt worden ist. In diesem Fall müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären, denen Sie die Aufwendungen gegenrechnen können. Daraus könnte sich für Sie eine insgesamt höhere Steuerbelastung ergeben, wenn die Einkünfte die Werkungskosten übersteigen.
Die Beurteilung, ob dieses Modell vorteilhaft für Sie sein könnte, kann ich aufgrund der Sachverhaltsangaben nicht treffen.

Wenn Sie die Wohnung vollständig aus Ersparnissen finanzieren, fallen natürlich die Zinszahlungen aus diesen Ersparnissen weg. Gegenläufig wirkt sich der Wegfall der Steuerbelastung auf diese Zinszahlungen aus.

Die Wertsteigerungen der Immobilie können Sie nach dem Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei vereinnahmen. Aus diesem Grund könnte eine Finanzierung aus Ersparnissen steuerlich für Sie interessanter sein als das oben beschriebene Modell.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein. Wenn nicht, bitte ich Sie, die Nachfragefunktion zu benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Burchardt
Steuerberater

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Buchardt,

die Wohnung soll zum Erzielen von Einkünften dienen.
Was heißt Wertsteigerung nach Ablauf der Spekulationsfrist (wie hoch ist die pro Jahr?) und was heisst steuerfrei verein-
nahmen, bedeutet dass, das die gesamte Miete mir gehört und der Staat dann nicht mehr mitverdient?

Hätte der Sohn keine Eigenheimzulage bekommen weil er noch nichts verdient?

Mit freundlichem Gruss Frau Rausch

Rückantwort
Sehr geehrte Frau Rausch,

wenn die Wohnung zur Erzielung von Einkünften dienen soll, dann ist aus steuerlicher Sicht die Finanzierung über einen Kredit vorzuziehen, da die Zinsen in diesem Fall abzugsfähige Werbungskosten darstellen. Allerdings greift die rein steuerlich motivierte Sicht oftmals zu kurz, da natürlich auch außersteuerliche Aspekte zu berücksichtigen sind (bspw. die Tatsache, daß Zins- und Tilgungszahlungen unabhängig von der Vermietung der Wohnung anfallen). Diese Aspekte müssen bei der Entscheidung über die Art der Finanzierung unbedingt mit einfließen.

Die Steuerfreiheit der Wertsteigerungen bedeutet an einem praktischen Beispiel folgendes: Wenn Sie die Wohnung heute für 150.000 Euro kaufen und in 10 Jahren nach Ablauf der Spekulationsfrist für 200.000 Euro verkaufen, dann ist der Gewinn in Höhe von 50.000 Euro steuerfrei. Unabhängig von einem möglichen Verkauf bleiben die Mieteinnahmen (bzw. korrekt der Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten) auch nach dem Ablauf von 10 Jahren in vollem Umfang steuerpflichtig.

Ihr Sohn kann keine Eigenheimzulage mehr beantragen, da dieses Instrument seit einigen Jahren abgeschafft worden ist.

Falls Sie noch weitere Rückfragen haben, kontaktieren Sie mich bitte unter den in meinem Profil angegebenen Kontaktdaten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Burchardt
Steuerberater