Frag einen Steuerberater

Sehr geehrte Dame,
sehr geehrter Herr,

grundsätzlich macht es keinen Unterschied, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben, um diese fremd zu vermieten.

Das Berechnungsschema zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V&V) sieht in jedem Fall wie folgt aus:

Einnahmen (Kaltmiete)
+ Umlagen
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Summe der Einnahmen

- Abschreibung
- Schuldzinsen
- Instandhaltungskosten
- Betriebskosten
- Sonstige Werbungskosten
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= Einkünfte aus V&V

Nur wenn diese Einkünfte negativ sind, wirken sie sich steuermindernd aus.

Folgendes Szenario soll Ihnen verdeutlichen, wie die Berechnung funktioniert:

Sie haben monatliche Mieteinnahmen von 400 ? kalt. Umlagen lassen wir außen vor, da wir auch keine Betriebskosten ansetzen.

Des Weiteren zahlen Sie für das Darlehen über 90.000 ? einen Zinssatz von 6%.

Da nur die Anschaffungskosten des Gebäudes, aber nicht des Grund und Bodens der Absetzung für Abnutzung unterliegen, müssen wir aus den Anschaffungskosten zunächst den Anteil des Gebäudes errechnen. Gehen wir aus Vereinfachungsgründen von 70% aus. 90.000 x 70% = 63.000. Der AfA-Satz beträgt 2%. (siehe Anmerkung)

Berechnung:
Einnahmen 12 x 400 = 4.800
Abschreibung ./. 1.260
Schuldzinsen ./. 5.400
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Ergebnis: ./. 1.860,00 ?

Bei einem Steuersatz von 30% würde dieses Modell zu einer Ersparnis von rund 500 ? führen.

Wichtigster Aspekt bei dieser Überlegung ist aber die Liquidität.
Sie erhalten mtl. 400 ? Mieteinnahmen, von denen Sie die Zinsen (450 ?) und zumindest die Tilgung bestreiten müssen. Im Ergebnis bereits hier eine Liquiditätsunterdeckung. Sofern Sie noch Reparaturen vornehmen müssen, vergrößert sich die Finanzierungslücke, jedoch steigt auch die Steuerersparnis.

Im Bereich des Denkmalschutzes gibt es zwar die sog. Denkmalschutz-AfA oder einen erhöhten Sonderausgabenabzug, gleichzeitig muss man aber beachten, dass man mit einer Behörde zu tun hat. D.h. Sie bekommen unter Umständen Auflagen und Vorgaben, die Sie erfüllen müssen. So kann Ihnen z.B. vorgegeben werden, welche Qualität von Fenstern Sie im Falle einer Sanierung verbauen müssten.

Im Ergebnis lässt sich festhalten, dass Sie tatsächlich nur Steuern sparen können, sofern Sie bereit sind, Geld zu investieren. Investieren bedeutet dabei, dass Sie Ihre Liquiditätsbelastung teilweise durch die vereinnahmte Miete aber auch durch eigenes Kapital auffangen müssen.

Ein anderer Aspekt der sich hierbei ergibt ist die Altersvorsorge. Es spricht nichts dagegen, das Objekt wieder zu verkaufen, sofern Sie die Mindesthaltedauer von 10 Jahren erfüllt haben, oder das Objekt irgendwann selbst beziehen wollen.

Sofern sich noch Rückfragen aus unseren Ausführungen ergeben können Sie uns gerne unter 02232 / 93 45 0 anrufen.

Mit freundlichen Grüßen


Frank Ginster
Steuerberater


Anmerkung:
Da das Gebäude aus den 80er Jahren stammt, ist dieser Wert schon relativ optimistisch. Wahrscheinlicher ist ein kleinerer abschreibungsfähiger Wert.