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Kategorie: Immobilienbesteuerung

Frage: Grunderwerbsteuer bei Ehegatten-GbR
Gefragt am 15.09.2011 13:58 Uhr \| Einsatz: € 75,00 \| Status: Beantwortet \| Aufrufe: 1074
Sehr geehrte Expertin, Sehr geehrter Experte, nachfolgend der zu beurteilende Sachverhalt und die Fragestellung: Sachverhaltsdarstellung: Die Ehefrau (EF) ist derzeit Alleineigentümerin eines Grundstückes mit Haus. EF und Ehemann (EM) wollen gemeinsam das Haus als Familienheim sanieren und erweitern. In diesem Zusammenhang ist die Gründung einer GbR unter Beteiligung beider Eheleute vorgesehen. Dies soll vor allem ermöglichen, zukünftig die jeweiligen Eigentumsanteile unbürokratisch im Wege einer Veränderung der Gesellschaftsanteile den jeweiligen auf die Umbaumaßnahmen entfallenden Finanzierungsanteile der Eheleute entsprechend zuzuordnen, wobei diese Maßnahmen im Wesentlichen durch den EM finanziert werden. Der gegenwärtige Wert der Liegenschaft beläuft sich auf X und ist voll kreditfinanzert. Grundstück und Gebäude sollen gegen anteilige Übernahme der Verpflichtungen aus den Darlehen zur Hälfte auf den EM übertragen und in die GbR eingebracht werden. Beide Eheleute werden zunächst daher zu je 1/2 an der GbR beteiligt sein. EM wird anschliessend Umbaumaßnahmen im Gegenwert von voraussichtlich 2X aus eigenem Vermögen finanzieren, so dass sich der Wert des Hauses dann auf 3X belaufen wird, wovon 1/2 X auf EF und 2 1/2 X auf EM entfallen wird. Aufgrund einer im GbR-VErtrag vorgesehenen Anpassungsregel sollen die Gesellschaftsanteile dann an diese Situation angepasst werden. Betragsmäßig bleibt der Anteil der EF dadurch unverändert; allerdings sinkt der prozentuale Anteil von 1/2 auf 1/6 des dann durch die Investition erhöhten Gesamtwertes. Da der Gesamtwert der Investitionsmaßnahmen nicht hinreichend genau vorab festgelegt werden kann, erscheint eine flexible Regelung im Gesellschaftsvertrag sinnvoll. Der Vertragsentwurf des Notars enthält folgende Regelungen (einschränkend und zur Vermeidung von Irritationen sei darauf hingewiesen, dass die Formulierungen im Detail von dem oben dargelegten Willen der Vertragsparteien abweicht, was für die Beantwortung der Fragestellung jedoch nach meiner Einschätzung ohne Relevanz ist): A. Grundbuch Beschreibung des Grundstücks B. Sachstand EF beabsichtigt, das Grundstück in eine GbR bestehen aus ihr als Veräußerer und ihrem EM als Erwerber einzubringen. C. Errichtung der BGB-Gesellschaft EF und EM errichten hiermit eine BGB-Gesellschaft..., an der die genannten Gesellschafter zu gleichen Teilen beteiligt sind. FÜr die BGB-Gesellschaft gelten §§ 705 ff BGB mit folgenden Maßgaben: 1. Die Einlagen aller Gesellschafter sind durch Erwerb des in Abschnitt A bezeichneten Grundbesitzes erbracht und werden für die Gesellschafter zu obigen Anteilen verbucht. 2. Die jeweilige Beteiligung am Vermögen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, am Liquidationserlös und an etwaigen laufenden Gewinnen, ebenso die für die Abfindung eines Gesellschafters beim Ausscheiden maßgebliche Höhe der Beteiligung, entspricht dem Anteil des Gesellschafters an den jeweils zum Ende eines Kalenderjahres insgesamt ab heute geleisteten Finanzierungs- und Investitionsbeiträgen zueinander. 3. Verfügungen über Gesellschaftsanteile bedürfen der Zustimmung beider; die Geschäftsführung und Vertretung wird ebenfalls durch beide gemeinschaftlich wahrgenommen. 4. Beim Tod eines Gesellschafters wächst dessen Beteiligung, sofern nicht zuvor gekündigt, mit allen Aktiva und Passiva dem anderen Gesellschafter, der somit Alleineigentümer wird, an; ... D. Einbringung EF (Veräußerer) bringt hiermit das in Abschnitt A bezeichnete Grundstück in die BGB-Gesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten ein. Fragestellung: Welche grunderwerbsteuerlichen Konsequenzen ergeben sich hieraus? Nach meinem Verständnis ist die Übertragung der Grundstückshälfte auf den EM nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerbefreit. Ferner sollte die Übertragung auf die GbR nach § 5 Abs. 1 bzw. 2 GrEStG grundsätzlich ebenfalls steuerbefreit sein. Sehe ich das richtig? Wie ist die Regelung in § 5 Abs. 3 GrEStG vor dem Hintergrund der bereits dem Grunde nach absehbaren Änderungen der Beteiligungsverhältnisse zu sehen? Durch die beabsichtigten Investitionen, die alleine vom EM aufgebracht werden sollen, wird sich der prozentuale Beteiligungsanteil der EF zwangsläufig prozentual betrachtet vermindern. Der diesem entgegenstehende Gegenwert sollte jedoch prinzipiell unvermindert sein. Die Veränderung der Beteiliungsquoten resultiert alleine aus den werterhöhenden Baumaßnahmen. Ich verstehe § 5Abs. 3 GrEStG als Mißbrauchsbekämpfungsregel; die von den Eheleuten vorgesehenen Veränderungen der Beteiligungsquoten zielen jedoch nicht auf eine Umgehung von Grunderwerbsteuer, sondern lediglich auf eine Anpassung an die dann tatsächlichen Verhältnisse. Gleichwohl könnte der beschriebene Sachverhalt vom Wortlaut des § 5 Abs. 3 GrEStG erfasst sein. Insoweit bitte ich insbesondere um Auskunft, inwieweit diese Vorschrift für den Sachverhalt einschlägig ist und welche Konsequnzen sich hieraus ggf. ergeben würden - speziell vor dem Hintergrund, dass eine Übertragung im Rahmen der oben beschriebenen GbR-Gründung nach meiner Einschätzung nach jedem beliebigen Aufteilungsmaßstab steuerfrei möglich wäre, da es sich um einen Erwerb unter Eheleuten handelt. Vielen Dank. Weitere Fragen zum Thema "Immobilienbesteuerung" lesen!

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Antwort
Beantwortet von Oliver Burchardt (Profil ansehen) Sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte. Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Würdigung auf Basis der gemachten Sachverhaltsangaben beruht- Das Hinzufügen, Ändern oder Weglassen von Angaben kann die Beurteilung ggf. auch wesentlich verändern. Ihre Auffassung, daß sowohl die Übertragung eines Teil des Eigentums nach § 3 Nr. 4 GrEStG als auch die nachfolgende Übertragung des Grundstücks durch beide Ehegatten auf eine Gesamthandsgemeinschaft nach § 5 Abs. 1 GrEStG steuerfrei ist, ist zutreffend. Wichtig ist allerdings, daß zuerst eine Übertragung auf den Ehegatten erfolgt, bevor an die GbR übertragen wird. Ansonsten wird die Übertragung an die GbR nur zu 50% steuerfrei gestellt, da die Ehefrau nur insoweit an der GbR beteiligt ist. Die Regelung des § 5 Abs. 3 GrEStG ist in der Tat als Mißbrauchsvermeidungsregel angelegt. Diese Auffassung hat der BFH im Urteil vom 12.10.2006, II R 79/05, höchstrichterlich bestätigt. Nur wenn die Einbringung dem Zweck dient, die GrESt zu umkommen, kommt die Anwendung des § 5 Abs. 3 GrEStG in Betracht. In Ihrem Fall sehe ich aber eine solche Umgehung nicht. Aufgrund der Möglichkeit der steuerfreien Übertragung zwischen Ehegatten würden Sie im Ergebnis durch die Einbringung des Grundstücks in eine Gesamthand schlechter gestellt werden als wenn Sie dies nicht getan hätten, sofern § 5 Abs. 3 GrEStG hier zur Anwendung gelangen würde. Dieses Ergebnis kann aber nicht richtig sein. Zwar beschäftigt sich die Rechtsprechung in erster Linie mit Anteilsminderungen aufgrund von Schenkungen, der BFH argumentiert hier aber mit der Steuerfreiheit solcher Schenkungen nach § 3 Nr. 6 GrEStG. Ein entsprechendes Urteil des BFH zu dem hier beschriebenen Fall existiert offenbar nicht, so daß ein gewisses Risiko besteht, daß die Finanzverwaltung eine Anwendung des § 5 Abs. 3 GrEStG vornimmt. ME kann diese Rechtsauffassung hier analog auf den § 3 Nr. 4 GrEStG übertragen werden, so daß dieses Risiko aber eher gering sein dürfte und im Wege eines Einspruchs oder einer Klage die Durchsetzung der Auffassung gelingen sollte. Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein. Mit freundlichen Grüßen Oliver Burchardt Steuerberater Weitere Fragen zum Thema "Immobilienbesteuerung" lesen!

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Beantwortet von Oliver Burchardt (Profil ansehen)

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.

Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Würdigung auf Basis der gemachten Sachverhaltsangaben beruht- Das Hinzufügen, Ändern oder Weglassen von Angaben kann die Beurteilung ggf. auch wesentlich verändern.

Ihre Auffassung, daß sowohl die Übertragung eines Teil des Eigentums nach § 3 Nr. 4 GrEStG als auch die nachfolgende Übertragung des Grundstücks durch beide Ehegatten auf eine Gesamthandsgemeinschaft nach § 5 Abs. 1 GrEStG steuerfrei ist, ist zutreffend. Wichtig ist allerdings, daß zuerst eine Übertragung auf den Ehegatten erfolgt, bevor an die GbR übertragen wird. Ansonsten wird die Übertragung an die GbR nur zu 50% steuerfrei gestellt, da die Ehefrau nur insoweit an der GbR beteiligt ist.

Die Regelung des § 5 Abs. 3 GrEStG ist in der Tat als Mißbrauchsvermeidungsregel angelegt. Diese Auffassung hat der BFH im Urteil vom 12.10.2006, II R 79/05, höchstrichterlich bestätigt. Nur wenn die Einbringung dem Zweck dient, die GrESt zu umkommen, kommt die Anwendung des § 5 Abs. 3 GrEStG in Betracht.

In Ihrem Fall sehe ich aber eine solche Umgehung nicht. Aufgrund der Möglichkeit der steuerfreien Übertragung zwischen Ehegatten würden Sie im Ergebnis durch die Einbringung des Grundstücks in eine Gesamthand schlechter gestellt werden als wenn Sie dies nicht getan hätten, sofern § 5 Abs. 3 GrEStG hier zur Anwendung gelangen würde. Dieses Ergebnis kann aber nicht richtig sein.

Zwar beschäftigt sich die Rechtsprechung in erster Linie mit Anteilsminderungen aufgrund von Schenkungen, der BFH argumentiert hier aber mit der Steuerfreiheit solcher Schenkungen nach § 3 Nr. 6 GrEStG. Ein entsprechendes Urteil des BFH zu dem hier beschriebenen Fall existiert offenbar nicht, so daß ein gewisses Risiko besteht, daß die Finanzverwaltung eine Anwendung des § 5 Abs. 3 GrEStG vornimmt. ME kann diese Rechtsauffassung hier analog auf den § 3 Nr. 4 GrEStG übertragen werden, so daß dieses Risiko aber eher gering sein dürfte und im Wege eines Einspruchs oder einer Klage die Durchsetzung der Auffassung gelingen sollte.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Burchardt
Steuerberater

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