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Berechnungsweise anteiliger Spekulationsgewinn Immobilienverkauf

Gefragt am 14.02.2014
22:28 Uhr | Einsatz: € 50,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 2989

 

(Ist es im Sinne des §23 EStG rechtens einen Zugewinn (s.u.) anteilig zu berechnen ? Wie berechnet sich dieser?)

Wir möchten eine Wohnung verkaufen, die als solches zum Verkaufszeitpunkt nicht mehr der Spekulationssteuer unterliegen wird.

Auf dem Grundbuchblatt wurde aber 2011 ein zusätzliches Sondernutzungsrecht eingetragen, welches wir 2011 erworben haben.

Frage 1) Unterliegt auch ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum als grundstücksgleiches Recht dem § 23 EstG ?

Sofern auch dieses Sondernutzungsrecht dem §23EStG unterliegt, und da dort noch keine 10 Jahre vergangen sind, wir aber trotzdem die Wohnung samt Sondernutzungsrecht zum Ende des Jahres nach über 10 Jahren verkaufen möchten, folgende Frage zur Berechnung der Steuerlast:

Angenommen die Wohnung A hatte 2004 10.000 € gekostet und wir hatten diese beim Verkauf seit 125 Monaten. Angenommen das Sondernutzungsrecht B hat 2.000€ gekostet und wir hätten es zum Verkaufszeitpunkt 25 Monate.
Angenommen der Verkaufserlös A + B ist 17.000€ (=Zugewinn 5000€)

Wäre es steuerlich gesehen richtig, aufgrund der verschieden hohen und verschieden langen Investition den Wertzuwachs auch monatsweise und anteilig berechnen und dementsprechend im Kaufvertrag auszuweisen?

Also hier zB 10k x 125Mon = 1250 zu 2k x 25Mon = 50,
somit in der Relation 1250 zu 50

somit 96,15% (Anteil A an Steigerung) zu 3,85% (Anteil B an Steigerung),
somit Vk A 14807 zu Vk B 2193 ?

Fragen:

2a) Wäre dann der als privater Veräusserungsgewinn zu versteuernde Zugewinn 3,85% von 5000€, also 193€ ?? Ist diese Berechnung steuerlich gesehen korrekt ?
2b) Sofern die Berechnung steuerlich nicht korrekt ist, geben Sie bitte die korrekte Berechnung an.


Mit freundlichen Grüßen

Fragesteller Fragesteller Gefragt am 14.02.2014
22:28 Uhr
 Ekrem Uyulur Ekrem Uyulur Beantwortet am 24.02.2014
21:18 Uhr

Frage stellen
Beantwortet am 24.02.2014 21:18 Uhr | Einsatz: € 50,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 2989

Antwort von Ekrem Uyulur (Frage zu Immobilienbesteuerung)

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen der Erstberatung und unter den heutigen rechtlichen Bedingungen bzw. Vorschriften nehme ich zu Ihrer Frage wie folgt Stellung:

Da ich aus Ihrer Frage nicht entnehmen konnte wie die Wohnung bzw. das Sondernutzungsrecht genutzt wurde bzw. wird, werde ich versuchen auf alle möglichen Fälle einzugehen. Falls keines davon auf Sie zutrifft, bitte ich um Rückmeldung.

I. Sofern Sie die Wohnung und das Sondernutzungsrecht zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich an Ihre Kinder (vorausgesetzt ist der Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag) überlassen haben, ist die Veräußerung unabhängig von dem Anschaffungs- und Verkaufsdatum komplett steuerfrei. Falls eine Eigennutzung/Überlassung an Kinder nicht im gesamten Zeitraum des Eigentums vorlag, bitte ich hier um eine kurze Rückmeldung.

II. Wenn Ziffer I. nicht zutrifft, ist der Veräußerungsgewinn des Grundstücksanteil, welches auf die Eigentumswohnung entfällt, trotzdem steuerfrei, da dieser Anteil vor mehr als 10 Jahren erworben wurde. Dieses haben Sie bereits korrekt dargelegt. Bitte beachten Sie, dass für die Fristberechnung von 10 Jahren die Daten aus den notariellen Kauf- und Verkaufsverträgen relevant sind, nicht etwa der Zeitpunkt der Eigentumsübergänge ...



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