Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

1.) Die Schuldzinsen für das Grundstück sind ab dem Zeitpunkt der Vermietungsabsicht, sofern keine Eigennutzung vorliegt, absetzbar. Maßgeblich ist der Zahlungszeitpunkt.

2.) Die AfA bemisst sich nach den Herstellungskosten und beträgt für zu Wohnzwecken genutzte Gebäude in der Regel 2% dieser Summe. Die Anschafffungskosten des Grund und Bodens sind nicht absetzbar, da dieser keiner Abnutzung unterliegt.
Problematisch ist, dass Sie keine Belege über den Aufwand mehr besitzen. Das Finanzamt erkennt nicht belegbare Aufwendungen nicht an. In Ausnahmefällen sind Eigenbelege und Schäztungen zulässig. Sie sollten soviele Beleg wie möglich zusammentragen und einen schlüssigen Vortrag erarbeiten.

3.) Gemäß § 84 b)(1)der Einkommensteuerdurchführungsverordnung kann der Steuerpflichtige (Zitat) "größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, abweichend von § 11 Abs. 2 des Gesetzes auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. 2Ein Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken, wenn die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt. 3Zum Gebäude gehörende Garagen sind ohne Rücksicht auf ihre tatsächliche Nutzung als Wohnzwecken dienend zu behandeln, soweit in ihnen nicht mehr als ein Personenkraftwagen für jede in dem Gebäude befindliche Wohnung untergestellt werden kann. 4Räume für die Unterstellung weiterer Kraftwagen sind stets als nicht Wohnzwecken dienend zu behandeln."

Die Erhaltungsaufwendungen können also unabhängg vom JAhr der Zahlung auf bis zu fünf Jahre gleichmäßig verteilt abgesetzt werden und so noch ein Teilbetrag in den restlichen drei Jahren angesetzt werden.

Eigenleistungen sind jedoch grundsätzlich nicht als Aufwand absetzbar.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben einen ersten Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater

Nachfrage
Vielen Dank für die schnelle und informative Antwort. Eine Nachfrage: Gibt es eine Frist für das Geltendmachen der Schuldzinsen?

Rückantwort
Sehr geehrter Fragesteller,

die Schuldzinsen werden im Jahr der Zahlung im Rahmen der Steuererklärung abgesetzt. Insofern geltendieselben Fristen, wie für die Abgabe der Steuererklärung. Bei der nachträglichen Geltendmachung der Schuldzinsen ist zu beurteilen, ob der betreffende Steuerbescheid noch änderbar ist. Dies ist insbesondere die einmonatige Einspruchsfrist. Genaueres müsste jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater