Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Sie erzielen seit dem Erwerb des Hauses Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, da die Vermietung beabsichtigtg ist. Tatsächliche Miteinnahmen sind nicht erforderlich und während der Renovierungszeit auch nicht möglich. Dies hindert Sie nicht Ihre Aufwendunegn als Werbungskosten geltend zu machen.

Werbungskosten sind:
Absetzung für Abnutzung: Abgeschrieben über einen Zeitraum von 50 Jahren werden die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der jährliche Abschreibungssatz beträgt 2%. Der Kaufpreis des Gund und Bodens ist zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten herauszurechnen.

Die Aufwendungen für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Anschaffung des Gebäudes gehören zu den Anschaffungskosten, wenn sie - ohne Umsatzsteuer - innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie müssen dann den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet und damit zusammen abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG).

Nicht in die Dreijahresfrist und 15 %-Grenze einbezogen werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG)Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Diese stellen Erhaltungsaufwand dar, der sofort als Werbungskosten absetzbar ist.
Üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sind ausschließlich Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Und darunter fallen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (gemäß § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung). Bauliche Maßnahmen darüber hinaus stellen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dar.

Der Dreijahreszeitraum beginnt mit der Anschaffung des Gebäudes und endet nach Ablauf von drei Jahren taggenau. Nicht maßgebend sind also drei Kalenderjahre.

Bleiben die Aufwendungen unterhalb dieser Grenze, werden sie als Erhaltungsaufwand gewertet und sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.

Alle weiteren Kosten in Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind sofort absetzbar. (Grundsteuer, Strom etc.)

Sie sollten versuchen die Renovierungsmaßnahmen in Teilen erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist durchzuführen, um die ungünstige Abschreibung zu vermeiden.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater

Nachfrage
Danke für die schnelle Antwort, zu der ich noch eine Nachfrage habe.
Bei einem Kaufpreis des Objekts von 167000 zuzgl. Grunderwerbssteuer und Anwaltskosten in Höhe von 6700 €, Gesamt also 173700 (wobei der "Grundstücksanteil" im Notarvertrag nicht ausgewiesen ist, es waren rund 300 m²).

Ist das die Basis für die gesamten 15 %, die man in 3 Jahres als Erhaltungsaufwand absetzen kann (also nicht abschreiben über 50 Jahre)? Kann man das schon im ersten Jahr verrechnen oder jedes Jahr 1/3 ? Wenn die 15 % Regel überschritten wird, muss dann alles in die Abschreibung rein oder nur das, was über die 15 % hinausgeht?

Vielen Dank für die Beantwortung dieser Nachfrage.

Rückantwort
Sehr geehrter Fragesteller,

die Basis für die 15%-Grenze ist der Anschaffungspreis des Gebäudes, hier 173700€ abzüglich Bodenwert.

Die Erhaltungaufwendungen sind nur dann sofort absetzbar, wenn Sie die 15% in den drei Jahren nicht überschreiten. Ansonsten werden alle Aufwendungen anschaffungsnaher Herstellungsaufwand, der abgeschrieben werden muss.

Sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand kann im Jahr der Zahlung oder gleichmäßig auf bis zu fünf Jhare verteilt abgesetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater