Règle des 15 % lors d'un transfert partiel à titre onéreux
Avril 17, 2011 | 30,00 EUR | répondu par Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Bonjour,
je vous demande de clarifier la situation suivante :
Nous avons transféré notre maison à deux logements (d'une valeur d'environ 600 000 euros) à nos deux filles, avec chacune une moitié. Nous habitons maintenant dans un des appartements avec un droit de résidence inscrit au registre foncier, tandis que l'autre appartement a été rénové après le transfert et est loué depuis 34 ans. Le transfert s'est fait partiellement à titre onéreux, c'est-à-dire que les filles ont repris les dettes d'environ 200 000 euros, doivent payer 200 000 euros (que nous avons également offerts) et le reste a été donné en cadeau.
Questions :
Est-ce que la restriction de 15 % sur les frais de rénovation au cours des trois premières années s'applique également à ce transfert partiellement à titre onéreux avec la donation de deux tiers ?
Comment notre droit de résidence est-il traité par les impôts ? Il n'y a pas de contrepartie financière pour ce droit de résidence envers nos filles.
Merci beaucoup !
Cher(e) demandeur(se) de conseils,
Merci beaucoup pour votre demande, que je souhaite répondre comme suit sur la base de vos informations et dans le contexte de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale :
La limite de 15 % s'applique uniquement en cas de coûts d'acquisition ou de production. Un don n'est pas un achat, mais un transfert gratuit.
Seuls les coûts d'acquisition sont engagés pour la prise en charge de la dette par les filles. Pour cette partie, la limite de 15 % s'applique. Pour la part pour laquelle des revenus de location et de bail existent, au moins 2/3 de la somme des coûts de rénovation peuvent être déduits. Pour le tiers restant, la vérification de la limite de 15 % est alors effectuée.
Exemple :
Valeur de l'objet 600 000, dont environ 150 000 pour le terrain. La base de calcul pour la limite de 15 % est la part du bâtiment, soit 450 000 ici, dont 1/3 = 150 000. 15 % de 150 000 = 22 500. Les 22 500 euros sont ensuite la limite à prendre en compte. Supposons que les coûts de rénovation s'élèvent à 60 000 euros - le montant de la facture sans TVA est toujours pris en compte -, alors 2/3, soit 40 000 de frais de publicité déductibles. Pour les 20 000 restants, la limite de 15 % s'applique. Comme le plafond de 22 500 euros n'est pas dépassé, les 60 000 euros peuvent être déductibles en totalité.
Le droit de résidence n'a pas d'incidence fiscale. Il n'a donc pas besoin d'être considéré comme un revenu pour vous.
J'espère avoir pu vous aider.
Cordialement,
Ulrich Stiller
Expert-comptable/Diplômé en gestion
