15-Prozentregelung bei teilentgeltlicher Übertragung
April 17, 2011 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Guten Tag,
ich bitte sie um Klärung bei dem folgenden Sachverhalt:
Wir haben unser Zweifamilienhaus (Wert ca. 600 000 Euro) mit 2 ungefähr gleich großen Wohnungen unseren beiden Töchtern je zur Hälfte übertragen. In der einen Wohnung woh-nen wir jetzt mit einem ins Grundbuch eingetragenen Wohnrecht, die andere Wohnung wurde nach der Übertragung nach 34 Jahren renoviert und ist vermietet. Die Übernahme erfolgte teilentgeltlich d.h. die Töchter haben die Verbindlichkeiten in Höhe von ca. 200 000 Euro übernommen, sollen 200 000 Euro zahlen (haben wir jetzt auch geschenkt) und der Rest wurde geschenkt.
Fragen:
Gilt die Einschränkung auf die 15 Prozent bei den Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren auch bei dieser teilentgeltlichen Übertragung mit der Schenkung von 2 Dritteln?
Wie wird unser Wohnrecht vom Finanzamt behandelt? Es gibt für das Wohnrecht keine Leistungen an die Töchter.
Vielen Dank!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Die 15%-Grenze findet nur Anwendung, wenn Anschaffungs-oder Herstellungskosten vorliegen. Eine Schenkung ist keine Anschaffung, sondern eine unentgeltliche Übertragung.
Lediglich in Höhe der Schuldübernahme durch die Töchter liegen Anschaffungskosten vor. Für diesen Teil gilt die 15%-Grenze. Für den Anteil, für den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen, können demnach mindestens 2/3 von der Summe der Renovierungskosten abgezogen werden. Für das restliche Drittel findet dann die Überprüfung der 15%-Grenze statt.
Beispiel:
Wert des Objekts 600.000, davon entfallen geschätzt 150.000 auf den Grund und Boden. Die Bemessungsgrundlage für die 15%-Grenze ist der Gebäudeanteil, hier 450.000, davon 1/3= 150.000. 15% von 150.000 = 22.500. Die 22.500 Euro sind dann die zu berücksichtigende Obergrenze. Angenommen, die Renovierungskosten betragen 60.000 Euro- angesetzt wird immer der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer für die Betrachtung-, dann sind 2/3, d.h. 40.000 abzugsfähige Werbungskosten. Für die restlichen 20.000 gilt die 15%-Grenze. Da die Obergrenze von 22.500 Euro nicht überschritten ist, wären die gesamten 60.000 Euro abzugsfähig.
Das Wohnrecht ist einkommensteuerlich ohne Bedeutung. Es muss daher nicht als Einnahme bei Ihnen angesetzt werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
