Prêt immobilier des parents
Avril 7, 2011 | 30,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Chers experts,
je vous prie de répondre aux questions pour le scénario suivant :
Un couple (56,61 ans) avec 2 enfants (24,26 ans) souhaite mettre à la disposition de leur fils aîné un prêt privé pour l'achat d'un bien immobilier.
Projet :
Achat d'un appartement avec charges comprises à 240 000 euros ;
Apport personnel de l'enfant de 30 000 euros ;
Prêt privé de 210 000 euros ;
Les parents préfèrent ne pas opter pour une location au fils combinée à un financement bancaire des parents et les avantages fiscaux qui en découlent.
Il est important pour les parents d'avoir une garantie sous forme d'une hypothèque et que les DEUX enfants soient traités de manière égale lors de l'héritage.
La mensualité devrait représenter une deuxième rente.
Patrimoine des parents :
200 000 euros d'assurance vie (récemment versés, devant servir de crédit) ;
220 000 euros d'épargne ;
250 000 euros de maison mitoyenne (environ) ;
150 000 euros de futurs héritages (environ).
Le taux d'intérêt du prêt de 210 000 euros devrait être d'environ 3 %.
Je sais déjà qu'un prêt à un membre de la famille doit résister à une "comparaison avec un tiers". Si un taux d'intérêt est convenu qui est inférieur à environ 5,5 %, la différence est probablement considérée comme une donation. !?
Mes questions :
1. Selon ma compréhension, les intérêts perçus par mes parents sont soumis à l'impôt forfaitaire, car il s'agit de revenus d'intérêts sur le capital. Y a-t-il une distinction possible dans ce cas entre les membres de la famille et les personnes étrangères ?
2. Les abattements fiscaux en matière de succession (400 000 euros par enfant) se renouvellent, à ma connaissance, tous les 10 ans. Ne serait-il pas fiscalement plus avantageux de choisir un prêt sans intérêt pour économiser sur l'impôt forfaitaire ? La donation des intérêts pourrait alors être compensée entre les deux enfants en cas de succession. Cette option est-elle permise si elle est correctement documentée dans un contrat de prêt ?
3. Existe-t-il une meilleure solution ?
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci beaucoup pour votre demande, à laquelle je répondrai volontiers en raison des informations que vous avez fournies et de votre implication dans le cadre d'une première consultation. La réponse sera donnée en fonction de la situation décrite. Des informations manquantes ou incorrectes concernant les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
La question de savoir si les principes de la fiscalité forfaitaire s'appliquent aux intérêts des prêts entre proches est actuellement encore controversée. Actuellement, l'opinion prédominante est que les intérêts des prêts entre proches correspondent au taux d'imposition "normal" de la personne qui les perçoit et non au taux forfaitaire potentiellement plus avantageux de 25 %. Une procédure à ce sujet est en cours devant la Cour fiscale de Basse-Saxe sous la référence : 15 K 417/1.
Il est bien entendu que vos revenus d'intérêts sont soumis à l'impôt sur le revenu. Il s'agit donc uniquement du taux d'imposition forfaitaire de 25 % plus la contribution solidaire et la contribution à l'impôt sur les sociétés, ou de l'impôt sur le revenu progressif plus la contribution solidaire et la contribution à l'impôt sur les sociétés.
Concernant le taux d'intérêt convenu, je peux vous rassurer. Comme votre fils utilise le logement pour son propre usage, il ne pourra pas déduire les frais d'intérêts de ses impôts, de sorte qu'aucun préjudice pour le fisc n'est à craindre. Par conséquent, aucun abus de planification ne peut vous être reproché. En outre, l'octroi d'un avantage en nature sous forme d'intérêts ne constitue pas une donation. Il est donc fiscalement judicieux de faire un prêt sans intérêt pour éviter la taxation des intérêts chez vous.
Par conséquent, l'octroi du prêt n'est pas pertinent sur le plan de la donation ou de la succession. Les exonérations de droits de succession peuvent en effet être utilisées tous les 10 ans, de sorte qu'il convient de planifier dès maintenant des dons afin d'éviter une charge fiscale pour les descendants en cas de succession.
La compensation de l'avantage en nature en cas de succession ultérieure peut également être réglée par un legs au deuxième enfant. Le legs serait alors attribué au légataire avant la distribution du reste de la succession.
Ce forum est destiné à fournir des conseils fiscaux sur des questions concrètes dans le cadre d'une première évaluation. Par conséquent, un conseil complet en matière de structuration ne peut être donné ici.
J'espère que ces informations vous ont donné un aperçu adéquat de la situation dans le cadre de votre participation et de cette première consultation, et je reste
cordialement vôtre
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Expert-comptable
