Conception de la succession anticipée de biens immobiliers
Mai 27, 2011 | 40,00 EUR | répondu par Oliver Burchardt
Dans le cadre d'une éventuelle succession anticipée, une option pourrait consister en la transmission d'une moitié d'une maison mitoyenne louée dans le cadre d'un contrat de succession - pour moi en tant que fils (avec 3 autres frères et sœurs). Le loyer net de la propriété est de 710 EUR, conforme au loyer local actuel. La valeur estimée est de 203k EUR. La maison devrait rester louée, mais des travaux de rénovation sont prévus (isolation, ...). À ma connaissance, il y a deux possibilités :
soit a, je pourrais garantir à ma mère les revenus locatifs dans le cadre de l'usufruit et devenir propriétaire de la maison, soit b, je pourrais me faire transférer la pleine propriété et, dans ce cas, soutenir ma mère avec une rente viagère équivalente au loyer, avec éventuellement une augmentation. Ma mère dispose actuellement de ce loyer comme revenu, ainsi que d'une petite pension de veuve. Je suis en classe d'impôt 3, j'ai 2 enfants, je suis un double revenu, sans autres revenus actuellement et je possède ma propre propriété à usage personnel.
Y a-t-il une logique fiscale pour moi dans ce cas, ou devrais-je attendre la succession normale ? Les avantages des abattements en matière de droits de succession ne jouent aucun rôle, car l'ensemble de la fortune restera nettement en dessous des seuils d'exonération.
Cher demandeur,
Je vous remercie de votre demande, à laquelle je répondrai volontiers dans le cadre d'une consultation initiale.
Comme vous l'indiquez, la fortune restera en dessous des seuils d'exemption de l'impôt sur les successions, il n'est donc pas nécessaire de parler de l'impôt sur les successions.
Sur le plan de l'impôt sur le revenu, je vous recommande de devenir propriétaire de la maison et de subvenir aux besoins de votre mère avec une rente viagère. Bien que les dépenses de pension versées ne soient plus déductibles dans votre cas depuis 2008, les amortissements sur la maison vous restent acquis. Dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit, ni vous ni votre mère ne pourrez utiliser ces amortissements pour réduire la charge fiscale. Dans certaines situations (revenu élevé pour vous et immobilier déjà entièrement amorti), cet effet peut cependant être négligeable.
Je ne peux pas juger si la succession anticipée est globalement judicieuse sur le plan fiscal dans le cadre de ce forum. En général, la succession anticipée est utilisée, en plus d'autres aspects non fiscaux, pour atteindre un impôt sur les successions plus faible grâce à une utilisation éventuelle multiple des exonérations. Cependant, ce n'est pas un motif de planification dans votre cas.
J'espère que mes explications vous ont été utiles.
Cordialement,
Oliver Burchardt
Expert-comptable
