Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Ratsuchende(r),

danke für Ihre Anfrage, welche ich im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung des gebotenen Honorars wie folgt beantworten möchte:

Aus Ihrer Fragestellung ergeben sich verschiedene zu prüfende Themen:

1)
Grundsätzlich hätte Ihr Vermieter prüfen müssen, ob Sie mit den gemieteten Räumen ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze erwirtschaften.

Eine geringfügige Verwendung für Ausschlussumsätze kann angenommen werden, wenn im Falle der steuerpflichtigen Vermietung die auf den Mietzins für das Grundstück bzw. für den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer im Besteuerungszeitraum (Kalenderjahr, § 16 Abs. 1 Satz 2 UStG) höchstens zu 5 % vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen wäre (Bagatellgrenze aus R.148a UStR).

Diese 5% Grenze ist pro Raum zu prüfen und ist somit nur für gemischt genutzte Räume überhaupt relevant, denn soweit Ihre Partnerin einzelne Räume gemietet hat, erzielen Sie mit diesen Räumen ausschließlich vorsteuerschädliche Umsätze, für die Räume ist dann die 5% Grenze nicht zu prüfen, da der einzelne Raum dann zu 100% vorsteuerschädlich genutzt wurde.

Nur soweit Sie die Räume insgesamt mit Ihrer Partnerin teilen, ohne dass eine Aufteilung in einzelne Räumen vorhanden ist, ist die 5%-Grenze für Ihren Vermieter relevant.
Da allerdings Ihre Partnerin 50% der Miete zahlt, nutzt Sie vermutlich auch 50%, insoweit wären 50% Ihre Mietzahlung vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen, weit mehr als die 5% Bagatellgrenze.

Aber das nur am Rande, denn das hilft Ihnen nicht weiter und Sie können m.E. daraus auch keine Rückforderungen geltend machen.

2)
Sie selber haben gegenüber Ihrer Partnerin nicht zur Umsatzsteuer optiert. In 2007 hätten Sie dies auch nicht können, da Ihre Partnerin nicht umsatzsteuerpflichtig war und somit auch nicht vorsteuerabzugsberechtigt.
Soweit Sie ab 2008 umsatzsteuerpflichtig war, hätten Sie auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietumsätze verzichten können.

Für diese Option besteht allerdings keine Frist. Solange die Jahressteuerfestsetzung noch nicht unanfechtbar geworden ist oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht (was ja im Falle einer Betriebsprüfung offensichtlich zutrifft), kann sie jederzeit vorgenommen werden. Die Anfechtbarkeit und damit auch die Optionsmöglichkeit lebt zudem wieder auf, soweit eine Steuerfestsetzung aufgehoben oder geändert wird (UStR 2008 R148 Abs. 3). Ebenso das BMF-Schreiben vom 1.10.2010, IV D 3 - S 7198/09/10002.

In der Konsequenz müssten Sie den Vertrag korrigieren, Ihre Partnerin müsste die Zahlungen leisten, zieht sich die Vorsteuer, während Sie die Umsatzsteuer abführen.
Im Ergebnis wären zumindest ab 2008 Ihre Umsätze komplett umsatzsteuerpflichtig und somit 100% vorsteuerabzugsberechtigt.

3)
Ohne Nutzung der Option (also in jedem Fall für 2007) führen Sie mit der Vermietung umsatzsteuerfreie Umsätze aus.
Dies bedeutet, dass die eingekaufte Leistung (Vermietung von Ihrem Vermietung) nur anteilig für die Erzielung von umsatzsteuerpflichtigen Leistungen verwendet wird und deshalb die relevante Vorsteuer in abziehbare und nicht abziehbare Vorsteuer aufgeteilt werden muss(§15 Abs. 4 UStG).

Die Aufteilung der abziehbaren und nicht abziehbaren Vorsteuer erfolgt gemäß Umsatzsteuerrichtlinien R.207 und R.208.
Bei Gebäuden ist die Vorsteuer dabei nach dem Verhältnis der tatsächlichen Nutzflächen aufzuteilen, der Umsatzschlüssel ist nur zulässig, wenn keine andere Methode der wirtschaflichen Zuteilung möglich ist.

Soweit Sie den Laden also wie bei 1. vermutete hälftig nutzen, können Sie auch nur 50% der Vorsteuer ziehen.
Sie können natürlich auch eine andere Raumverteilung glaubhaft machen. Soweit Sie dies sinnvoll begründen und nachweisen können, kann das Finanzamt nicht unterstellen, dass die 50% Miete = 50% Flächen sein müssen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen damit weiterhelfen.
Das Thema ist sehr komplex, sollten Sie Rückfragen haben, zögern Sie bitte nicht, die entsprechende Funktion zu nutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

Manuela Ponikwar
Steuerberaterin
www.ponikwar.de