Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Die Option zur Umsatzsteuerpflicht hat für Sie weitreichende Folgen.

Ertragsteuerlich wird aus der privaten Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit. Das Appartment wird Betriebsvermögen. Folglich müssen Sie eine Gewinnermittlung erstellen. Diese ist jedoch nur unwesentlich aufwändiger als die bisherige Einkunftsermittlung. Auch die Höhe der Einkünfte wird sich nicht ändern.
Nachteilig wirkt sich jedoch aus, dass Sie ab der Begründung der gewerbliche Tätigkeit alle Wertsteigerungen des Appartment bis zur Betriebseinstellung "steuerbehaftet" werden. Dies bedeutet, dass Sie die Wersteigerungen und die geltend gemachte Abschreibung am Ende wieder versteuern müssen. Bei der priaten Vermietung ist dies nicht der Fall. Hierbei handelt es sich um eines der wenigen verbliebenen Steuerschlupflöcher.

Umsatzsteuerlich müssen Sie die Miete mit 19% Umsatzsteuer versteuern. Dieser Betrag wird auf die jetzige Nettomiete aufgeschlagen. Die Steuer ist je nach Höhe monatlich, vierteljählich oder jährlich an das Finanzamt melden und abzuführen. Nach Ablauf des Jahres ist eine Umsatzsteuererklärung abzugegeben. Im Gegenzug können Sie die selbst gezahlte Umsatzsteuer (Vorsteuer) aus Eingangsrechnungen von der Steuerschuld abziehen.

Ob die erstattete Vorsteuer den Aufwand der Steueranmeldungen und den ertragssteuerlichen Nachteil ausgleicht kann ich anhand Ihrer Angaben nicht beurteilen, wage ich jedoch aus Erfahrung zu bezweifeln.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Herrmann, vielen Dank für die schnelle Rückantwort auf meine Frage. Noch eine kurze Nachfrage: Das bedeutet für mich, dass dies für mich nachteilig ist, vor allem vor dem Hintergrund der nachträglichen Versteuerung der Wertsteigerung. Kann ich die Optionierung dem Pächter verweigern und auf die bisherige Veriante bestehen ? Freundliche Grüße und noch eine schöne Restwoche Bernd Weber

Rückantwort
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage. Zentraler Nachteil ist in der Tat die achträgliche Versteuerung von Wertesteigerung und Abschreibung. Die Option zum Umsatzsteuerausweis ist ausschließlich Ihre Entscheidung. Vielleicht hören Sie sich die Argumentation der Gegenseite vor dem Hintergrund meiner Informationen noch einmal an. Eventuell ergibt sich dann eine anderes Bild. Die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges ist alleine jedenfalls keine Grund, auf die Umsatzsteuerfreiheit zu verzichten.
Mit freundlichen Grüßen Michael Herrmann,Steuerberater