Umwandlung Betriebsvermögen in Privatvermögen

Sehr geehrte Damen und Herren

Im Jahre 2004 habe ich ein Haus zum Kaufpreis von 400'000 Euro erworben. Das Haus wurde in zwei Wohnungsanteile aufgeteilt, einen Praxisteil im oberen Geschoss und einen Wohnanteil im Erdgeschoss (der Wert für die obere Wohnung wurde mit 60% des Kaufpreises, derjenige für die untere Wohnung mit 40% veranschlagt). Für den Praxisanteil habe ich einen Kredit von 240'000 Euro aufgenommen, für den Wohnanteil ein Darlehen von 80'000 Euro.

Im Jahre 2008 habe ich beide Kredite vorzeitig aufgelöst und das Haus vollständig abbezahlt.
Die Gebäudeabschreibung für den oberen Teil, also die Praxis, betrug jährlich (ab 2004) 4500 Euro. Der Buchwert für den Praxisanteil (inkl. Grundstücksanteil) beträgt heute noch ungefähr 190'000 Euro (Anmerkung: Grundstückswert 115'000 Euro, der Rest Gebäudeanteil). Nach Auskunft eines Maklers liegt der heutige Verkaufswert der gesamten Immobilie bei 550'000 Euro. Ich möchte gerne wissen, wie hoch die mögliche Steuer beim Verkauf der Praxis und damit bei der Umwandlung vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen beträgt. Können Sie mir ferner erklären, wie diese Steuer generell berechnet wird, und wie dies in meinem Fall konkret aussehen würde.

Zudem folgende Fragen: Entspricht der heutige Veräusserungswert dem Wert, der für die steuerliche Einschätzung massgebend ist? Könnte man eine Besteuerung vermeiden, indem ich die Praxisräume an den neuen Praxisinhaber vermiete bzw. indem ich die Praxisräume an einen privaten Mieter vermiete?

Vielleicht können Sie mir auch einen eigenen Vorschlag unterbreiten, wie ich die Steuer möglichst gering halten kann.

Besten Dank im Voraus.

Freundliche Grüße