Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte. Dabei handelt es sich um eine grundsätzliche Ersteinschätzung des von Ihnen dargestellten Sachverhalts.

Damit Ihnen nachfolgende Ausführung hilfreich und nützlich ist, ist es wichtig, dass meiner Beurteilung der korrekte Sachverhalt zu Grunde liegt. Bitte beachten Sie Hinzufügen, Weglassen oder Änderung der Angaben können das steuerrechtliche Ergebnis ändern.

Grundsätzliche Auswirkungen bei Anschaffung eines Grundstücks durch Privatperson:

- Das Grundstück befindet sich in Ihrem Privatvermögen, nicht im Betriebsvermögen der Ltd. Ich gehe davon aus, dass Ihre Ltd eine Kapitalgesellschaft ist.

- Wenn Sie das Grundstück für Vermietung an Fremddritten nutzen, werden Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Der Überschuss unterliegt Ihrem Einkommensteuersatz. Das Grundstück bleibt in Ihrem Privatvermögen. Nach Haltfrist von 10 Jahren können Sie das Grundstück einkommensteuerfrei mit Gewinn verkaufen. Verlust bleibt auch steuerlich unberücksichtigt.

- Wenn Sie Ihrer Ltd die Nutzung des Teilgrundstücks überlassen, wird eine Betriebsaufspaltung begründet. Dann entspricht die Vermietung einer gewerblichen Tätigkeit (Besitzunternehmen). Das Grundstück liegt grundsätzlich im Betriebsvermögen Ihres Besitzunternehmens. Künftiger Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig. Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen.

Grundsätzliche Auswirkungen bei Anschaffung eines Grundstücks durch Ltd:

- Das Grundstück ist im Anlagenvermögen der Ltd. Die Ltd erzielt mit Vermietung Einkommen. Gewinn unterliegt der Körperschaftsteuer und Gewerbsteuer.

- Unentgeltliche Privatnutzung des Grundstücks führt zu einer verdeckten Gewinnausschüttung der Ltd an Gesellschafter, die steuerpflichtig ist.

- Übertragung des Grundstücks von Ltd auf Gesellschafter löst i.d.R. Grunderwerbsteuer aus. Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig. Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen.

Bitte bedenken Sie, dass Sie ein sehr komplexes Thema angeschnitten haben und dass die Ersteinschätzung keine Steuerberatung ersetzt. Eine abschließende vollständige steuerliche Beurteilung ist erst im Rahmen einer vollumfänglichen Prüfung detaillierter Sachverhaltsaufklärung möglich. Bitte beachten Sie auch das englische Steuerrecht u.s.w.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Ausführung weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen für weitere Fragen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin
Bildstöckle 6, 70567 Stuttgart
Tel: +49 (0)711 / 9332 2657
Email: info@zdbz.de

Nachfrage
Vielen dank für ihre Ausführungen.

Leider hilft mir dies so nicht weiter, zum einen fehlen wohl noch wichtige Punkte zum anderen wurde die eigentliche Frage nicht beantwortet.

Wie sieht es den mit der steuerlichen berücksichtigung der Kosten (Zinsen, Abschreibung, Renovierung Instatandhaltung in den beiden Fällen aus?

Wie verhält es sich mit der versteuerung der Mieteinnahmen - bei privat Freibetrag durch Gewerbesteuer? Andere zu berücksichtigende Dinge?

Die Ausführungen zur Betriebsaufspaltung verstehe ich nicht. Kann die Ltd. im diesem Falle nicht einfach eine Miete wie jeder andere Dritte an mich privat zahlen ohne dass dies weitere Konsequenzen hätte?

Ich wäre Ihnen für eine umfassende Ausführung und eine Empefhlung pro/contra dankbar.

Beste Grüße

Rückantwort
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Rückfragen.

I. Anschaffung und Vermietung eines Grundstücks durch Privatperson:

1. Zinsen und Abschreibung (grd. über 50 Jahre, also jährlich 2% von Anschaffungskosten des Gebäudes) sind als Werbungskosten abzuziehen. Betragen die Aufwendungen für Renovierungsarbeit innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung, dann sind diese Aufwendungen den Anschaffungskosten für das Gebäude hinzuzurechnen und über Abschreibung zu berücksichtigen. Erhaltungsaufwand (z.B. Schönheitsreparatur etc.) ist als Werbungskosten sofort abziehbar.

2. Einnehmen aus Vermietung durch Privatperson gehören zu Überschusseinkünften. Darauf fällt keine Gewerbesteuer.

II. Anschaffung und Vermietung eines Grundstücks durch Ldt:

1. Zinsen und Abschreibung (berechnet wie unter I.1.) sind Betriebsausgaben. Renovierungskosten werden auch wie unter I.1. dargestellt klassifiziert.

2. Mieteinnahmen gehören zu Einkommen aus Gewerbebetrieb und unterliegen der Gewerbesteuer. Gewerbesteuer von der Ldt kann leider nicht bei Ihrer Privateinkommensteuer als Steuerermäßigung benutzt werden.

III. Betriebsaufspaltung ist eine durch Rechtsprechung entwickelte Konstruktion. Bei "http://de.wikipedia.org/wiki/Betriebsaufspaltung" finden Sie ausführliche Erläuterung zu Betriebsaufspaltung. Zu Ihren Fragen:

1. Zinsen und Abschreibung (berechnet wie unter I.1.) sind Betriebsausgaben bei Besitzunternehmen. Renovierungskosten werden auch wie unter I.1. dargestellt klassifiziert.

2. Mieteinnahmen gehören zu Einkommen aus Gewerbebetrieb und unterliegen der Gewerbesteuer. Gewerbesteuer vom Besitzunternehmen kann bei Ihrer Privateinkommensteuer als Steuerermäßigung benutzt werden (Ermäßigungsbetrag ergibt sich als das 3,8-fache des jeweils für den dem Veranlagungszeitraum entsprechenden Erhebungszeitraum festgesetzten anteiligen Gewerbesteuer-Messbetrags, höchst aber die tatsächlich zu zahlende Gewerbesteuer).

Eine Empfehlung ist für Sie nur dann sinnvoll und nützlich, wenn vollständige Information von Ihrer persönlichen Situation berücksichtigt werden.

Ich kann Ihnen aber einen Erfahrungswert geben: In über 90% der Fällen entscheiden sich Steuerpflichtigen für Anschaffung und Vermietung durch Privatperson. Ausschlaggebender Grund dafür ist, dass man nach jetziger Rechtslage die Wertsteigerung in Grundstück nach Haltfrist von 10 Jahren steuerfrei realisieren kann.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin