Frag einen Steuerberater

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Die ausschliessliche Vermietung einer Ferienwohnung kann entweder zu Einkünften aus Gewerbebetrieb oder zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen.

Einkünfte aus Gewerbebetrieb würden dann vorliegen, wenn das Bereithalten der Ferienwohnung zur Vermietung über die normale Vermögensverwaltung hinausgeht, was an folgenden Voraussetzungen,die ALLE ZUSAMMEN vorliegen müssen, dargelegt wird.
1. Es muß sich um eine voll eingerichtete Wohnung handeln.

2. Die Wohnung muß in einem reinen Feriengebiet liegen.

3. Die Werbung und Verwaltung der Wohnung muß durch eine Ferienorganisation betrieben werden.

4.Die Wohnung muß jederzeit zur Vermietung bereit gehalten werden und nach Art einer Hotelrezeption muß Personal vorhanden sein, welches auch die Mietverträge abschließt.

Wenn diese 4 Voraussetzungen ALLE vorliegen erzielen Sie Einkünfte aus Gewerbebetrieb: Die ausschliessliche Selbstnutzung führt dann zu einem Entnahmgewinn, welcher der Einkommensteuer unterliegt.

Liegt bei Ihnen kein Gewerbebetrieb vor, dann erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und die Wohnung gehört zu Ihrem Privatvermögen, wovon ich in Ihrem Fall ausgehe.

Sie werden in den vergangenen Jahren vermutlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben. Wenn Sie die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet haben, bleiben Ihnen die Verluste in der Vergangenheit erhalten, da die höchstrichterliche BFH-Rechtsprechung davon ausgeht,da Sie letztendlich einen Einnahme-Überschuss erwirtschaften, auch wenn Sie über längere Zeit Verluste ausgewiesen haben (BFH Urteil vom 24.08.2006, BFH/NV 2007 S. 540). Lediglich dann, wenn das Vermieten der Wohnung einen Zeitraum von 25%, wofür Sie beweispflichtig sind, der ortsüblichen Vermietungszeit unterschreitet, muß eine Prognose herbeigeführt werden, aber auch nur soweit die Bescheide auf Grund der Vorschriften der AO änderbar sind.

Im Regelfall führt daher bei einer ausschliesslichen Vermietung einer Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung die Selbstnutzung zu keinen steuerlichen Nachteilen, insbesondere fällt durch die Selbstnutzung nach Aufgabe der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung kein steuerpflichtiger Entnahmegewinn an, da die Ferienwohnung zum Privatvermögen gehört.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.


Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Stiller,

zunächst herzlichen Dank für Ihre Beantwortung meiner Frage.

Ja, wir versteuern die Einnahmen unserer Ferienwohnung im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. - Ich verstehe Ihre Antwort daher so, dass einer Selbstnutzung steuerlich nichts im Weg steht.

Muss die Selbstnutzung dem Finanzamt gegenüber erklärt werden? Wie müssen wir genau vorgehen?

Herzlichen Dank!

Rückantwort
Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben meine Antwort richtig verstanden. Wenn die Ferienwohnung von Ihnen jetzt ausschliesslich selbst genutzt wird, müssen Sie keine Anlage V mehr abgeben. Wenn das Finanzamt rückfragen sollte, teilen Sie mit, dass Sie die Wohnung selbst nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt