Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Ratsuchender,

herzlichen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtung des gebotenen Honorars wie folgt beantworten möchte:

Nach den allgemeinen steuerrechtlichen Grundsätzen wird eine Wohnung angeschafft, wenn sie entgeltlich erworben wird. Geht eine Wohnung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf einen Erben über, gilt dieser Erbfall regelmäßig nicht als Anschaffung im Sinne einer wohnungswirtschaftlichen Verwendung nach § 92a Abs. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz.

Wenn allerdings bei Erbauseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, d.h. wie im Fall Ihrer Frau, einer der Erben die Wohnimmobilie als Alleineigentümer selbst nutzen will und hierfür die die Miterben auszahlen muss, ist folgendes zu beachten:
Übersteigt der Wert der ererbten Wohnung den Erbanteil des Zulageberechtigten (=notwendige Ausgleichszahlung), der die
Wohnung allein oder gemeinsam mit dem Ehepartner als Eigentümer selbst nutzen will, kann
die ggf. erforderliche Finanzierung des Differenzbetrages im Rahmen eines zertifizierten Altersvorsorgevertrages erfolgen.

Das wäre jetzt die Situation für Ihre Frau, die allerdings wie ich Sie verstehe, keinen entsprechenden Vertrag hat.

Deshalb steige ich an dieser Stelle in die Definition ein:

Eine begünstigte Wohnung im Sinne des Eigenheimrentengesetztes (EigRentG) ist

1) eine Wohnung in einem eigenen Haus (dies kann auch ein Mehrfamilienhaus sein),
2) eine eigene Eigentumswohnung,
3) eine Genossenschaftswohnung einer in das Genossenschaftsregister eingetragenen Genossenschaft
4) oder
ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht.

Die Wohnung muss vom Steuerpflichtigen selbst genutzt werden, Sie müssen aber nicht Alleineigentümer oder Alleinnutzer sein. Die Wohnung muss in Deutschland liegen und mit dem Beginn der Selbstnutzung die Hauptwohnung oder den Mittelpunkt der Lebensinteressen des Steuerpflichtigen darstellen.

Schlussfolgerung:

Nach meinem Verständnis besteht für Sie also die Möglichkeit von Ihrer Frau entweder einen Miteigentumsanteil zu erwerben (dieser darf vom Wert her nicht höher sein als der betragsmäßige Anteil am (Gesamt-) Verkehrswert der begünstigten Immobilie) oder Ihre Frau "verkauft" Ihnen ein Dauerwohnrecht (siehe Punkt 4).

Nur den entsprechenden Gegenwert könnten Sie über Ihren WohnRiester abwickeln. Im Regelfall wird hierfür ein notarieller Vertrag nötig sein, "irgendeine weitere Vereinbarung" reicht leider vermutlich nicht aus.

Im Rahmen des gebotenen Honorars kann ich Ihre spezielle Anfrage nicht abschließend beurteilen.
Zuständig für die Entscheidung ist am Ende die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen der Deutschen Rentenversicherung, welche Sie dringend vorher konsultieren sollten.
Auch für Ihren Anbieter (Bank / Versicherung) gibt es hier eine spezille Hotline für derartige individuelle Fragen.

Kontaktdetails finden Sie hier:
https://www.zfa.deutsche-rentenversicherung-bund.de/nn_80130/de/public/Navigation/1__ZfA/12__Kontakt__node,https=1.html__nnn=true

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen schonmal etwas behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Manuela Ponikwar
Steuerberaterin
www.ponikwar.de

Nachfrage
Sehr geehrte Frau Ponikwar,

vielen Dank zunächst für Ihre Auskunft.
Muss ich bereits vor dem Abschluss eines Riesterdarlehens eine von den vier von Ihnen genannten Voraussetzungen erfüllen oder würde es auch zu einem späteren Zeitpunkt ausreichen?

Im Laufe des nächsten Jahres wird meine Frau (so ist zumindest geplant) die Hälfte des Hauses durch Schenkung an mich übertragen. Wäre das nicht schon ausreichend?

Mit freundlichen Grüßen

Rückantwort
Danke für Ihre Rückfrage.

Bei einer reinen Schenkung hätten Sie in diesem Sinne keinen Finanzierungsbedarf aus Anschaffung, insoweit weiß ich nicht, dass Sie dafür eine designierte Immobilienfinanzierung bekommen könnten.
Soweit das Haus aber nicht beliehen ist, könnten Sie vermutlich auch ein normales Privatdarlehen in Anspruch nehmen. Das wäre mit Ihrem Bankberater zu klären, dafür bin ich leider nicht der richtige Ansprechpartner.

In jedem Fall wäre eine steuerunschädliche Entnahme aus einem Riester-Sparplan sicher nicht möglich.

An dieser Stelle möchte ich zum Verständnis nochmal einen etwas größeren Bogen nehmen, nur damit wir über die gleiche Sache sprechen.
Beim Riester gibt es grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten:

1) Sie haben bereits einen Riestersparplan und entnehmen das geförderte Altersvorsorgevermögen steuerunschädlich für eine wohnungswirtschaftliche Verwendung.
Wenn Sie hier eine Immobilie anschaffen, müssen Sie die Entnahme "zeitnah" vornehmen.

2) Sie haben noch keinen Riestersparplan und möchten ein Wohnriester-Darlehen abschließen. Hierbei handelt es sich üblicherweise um ein tilgungsausgesetztes Darlehen mit angeschlossenem Bausparvertrag als Tilgungsersatzprodukt. Die Zulagen bzw. Ihre steuerlich begünstigten Leistungen (4% Ihre sozialversicherungspflichtigen Einkommens, max. 2.100 EUR) werden in den Bausparer eingezahlt. Bis der Bausparer zuteilungsreif ist, zahlen Sie nur Zinsen. Danach schließt das Bauspardarlehen an.
Dadurch wird ein Wohnriester sehr lang und lohnt sich oft nur bei einer Finanzierungsdauer um die 25 Jahren.

Bei der aktuellen Zinslage bei einem 10-jährigen Darlehen mit 2,75% - 3,5% Nominalszins (je nach Beleihung) kommen Sie mit einem Annuitätendarlehen sehr wahrscheinlich günstiger.

3) Es gibt auch Riester-Annuitätendarlehen. Gegenüber normalen Annuitätendarlehen schneiden diese im Regelfall aber aufgrund der höheren Verwaltungskosten (z.B. durch Führung des Wohnkontos etc.) schlechter ab als reguläre Annuitätendarlehen.

Die Möglichkeiten 2) und 3) sind m.E. auch im Rahmen einer Anschlussfinanzierung möglich, ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, wage ich zu bezweifeln.

Für alle Fälle sollten Sie sich von den Banken Vergleichsrechnungen zur üblichen Finanzierung machen lassen.

In allen Riester-Fällen zu berücksichtigen, ist der große "Nachteil" die nachgelagerte Besteuerung im Alter.

Ihre Frau kann selber als mittelbar begünstigte ebenfalls einen solchen Vertrag abschließen würde aber ggf. mangels sozialversicherungspflichtigen Einkommens nur die Zulagen bekommen und hätte keine Möglichkeit zur steuerlichen Vergünstigung.

Riester-Produkte sind sehr speziell und das Regelwerk darum sehr komplex.
Bei den Banken gibt es aber in jedem Fall auch Riester-Profis, die die vielfältigen Fallstricke des Systems kennen.

Schönen Gruß

Manuela Ponikwar
Steuerberaterin
www.ponikwar.de