Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.

Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Beurteilung sich an den Angaben im Sachverhalt orientiert. Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die steuerrechtliche Beurteilung beeinflussen.

1. Aktienverkauf.
Nach §§ 1 Abs. 4, 49 I Nr. 8 lit a. EStG in der Fassung für den Veranlagungszeitraum 2008 sind auch bei beschränkt Steuerpflichtigen Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der Besteuerung in Deutschland zu unterwerfen, sofern es sich um Aktien von Unternehmen mit Sitz in Deutschland handelt. Nur wenn diese Bedingung erfüllt ist, kommt überhaupt eine Besteuerung in Betracht. Gleiches gilt für die Verrechnung etwaiger Verluste.

Für private Veräußerungsgeschäfte ab dem Juli 2008, also dem Zeitpunkt des Wiederauflebens Ihrer unbeschränkten Steuerpflicht, sind sämtliche Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig.

Grundsätzlich gilt, daß Sie Verluste bei solchen Veräußerungsgeschäften steuerlich geltend machen können. Allerdings ist dabei zu beachten, daß ein horizontaler Verlustausgleich nicht zulässig ist, § 23 Abs. 3 S. 8 EStG. Konkret bedeutet das, daß Sie die Verluste aus solchen Verkäufen nicht mit anderen Einkünften verrechnen dürfen, sondern nur mit Gewinnen aus anderen Veräußerungsgeschäften.

Wenn der gesamte Gewinn 512 Euro (nach Verrechnung mit Verlusten) nicht übersteigt, werden keine steuerlichen Folgen ausgelöst, allerdings müssen Sie die Beträge trotzdem in der Anlage KAP angeben.

2. Mietkauf
Die steuerrechtliche Beurteilung der von Ihnen angedachten Konstruktion ist im Rahmen eines solchen Forums nicht sehr einfach, da unter den Begriff "Mietkauf" mehrere Vertragsgestaltungen fallen können. Es kommt im Wesentlichen darauf an, ob Sie und der Käufer die Veräußerung bereits bei Vertragsabschluss ernsthaft beabsichtigen oder ob lediglich eine Option des Käufers auf den späteren Eigentumserwerb eingeräumt werden soll. Im ersten Fall spricht man von einem unechten, im zweiten von einem echten Mietkauf.

Die steuerlichen Auswirkungen sind erheblich.

Bei einem echten Mietkauf sind die laufenden Mietzahlungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in voller Höhe zu berücksichtigen. Mindernd wirken sich die Abschreibungen auf das Mietobjekt sowie etwaige weitere Aufwendungen aus. "Zieht" der Käufer am Ende der Laufzeit die Option und werden die gezahlten Mieten auf den Kaufpreis angerechnet, so ist der Gewinn aus der Veräußerung zu berechnen. Da allerdings die Grenze des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG von 10 Jahren in Ihrem Fall überschritten wird, werden keine ertragsteuerlichen Folgen aus diesem Verkauf bei Optionsausübung resultieren.

Liegt ein unechter Mietkauf vor, so wird der gesamte Vertrag steuerlich von Anfang an wie ein Kaufvertrag mit Ratenzahlung behandelt. Da Sie die Immobilie bereits mehr als 10 Jahre besitzen, ist die "Spekulationsfrist" von 10 Jahren überschritten, so daß der Verkauf in diesem Fall keine steuerlichen Folgen auslöst.

Die genaue Beurteilung, welcher Vertragstyp vorliegt, kann nur unter Hinzuziehung des Vertragstextes geklärt werden. Angesichts der steuerlichen Auswirkungen (bei einem echten Mietkauf müssen Sie jährlich bis zu 6.000 Euro versteuern, bei einem unechten Mietkauf kommen die Regeln für private Veräußerungsgeschäfte zur Anwendung) empfehle ich Ihnen, einen Kollegen vor Ort hinzuziehen. Ich kann Ihnen mangels Kenntnis des Vertrags nur einen Überblick über die steuerlichen Folgen verschaffen.

Falls Sie weitere Fragen haben, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein.

Oliver Burchardt
Wirtschaftsprüfer
Steuerberater

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Burchardt,
herzlichen Dank für die aussagekräftigen Antworten. Ich habe noch eine Nachfrage.

Ich habe einen Optionsschein auf den DAX (Deutsche Bank XXL WAVE) mit hohem Verlust innerhalb der Spekulationsfrist verkauf. Gem. Urteil des BFG vom 19.12.2007 IX R 11/06 ist der Tatbestand des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 EStG aber nur erfüllt, wenn der Optionsinhaber durch die Beendigung des erworbenen Rechts auf Differenzausgleich tatsächlich einen Differenzausgleich erlangt, d.h. das Basisgeschäft durchführt. Der Kläger konnte nach diesem Urteil Verluste aus einem wertlos gewordenen Optionsschein nicht realisieren.

Mein Papier ist indes nicht wertlos verfallen, sondern das erworbene Recht auf Finanzausgleich wurde mit dem Erreichen einer sog. Barriere automatisch ausgeübt und das Basisgeschäft - wenn auch mit einem hohen Verlust - ausgeübt. (Ausführungen des Emittenten: Wird während der Handelszeit des Basiswertes die Barriere berührt erhält der Anleger den Barausgleichswert zurück.

Mit besten Grüßen

NB: Sofern die Beantwortung nicht als Nachfrage zulässig sein sollte, bin ich bereit ein Extra-Honorar zu zahlen.