Frag einen Steuerberater

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

besten Dank für Ihre Anfrrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

In Ihrem Falle dürften Sie zwischen 56 % und unter 75 % der ortsüblichen Miete an nahe Angehörige vermietet haben. In diesem Falle muss die Einkünfteerzeilungsabsicht anhand einer Überschussprognose im Rahmen eines Prognosezeitraums von 30 Jahren dem Finanzamt nachgewiesen werden. Gelingt Ihnen der Nachweis nicht, dann wird der Werbungskostenabzug im Verhältnis der tatsächlich gezahlten Miete zur orstüblichen Miete gekürzt, d.h. Sie werden so behandelt, als ob Sie eine Miete von unter 56% vereinbart haben.

Der Nachweis wird Ihnen wahrscheinlich nicht gelingen, wenn das Darlehen weiter läuft, da die Zinsen im Rahmen des Werbungskostenabzugs mit einzubeziehen sind.

Somit sollten Sie für die Zukunft, ab 01.01.2011 eine Anpassung der vereinbarten Miete an die 75%-Grenze vornehmen. Dann müssen Sie für die Zukunft KEINE Totalüberschussprognose mehr erstellen, für die Vergangenheit müssen Sie aber unter Umständen, soweit der Einkommensteuerbescheide änderbar sind, Werbungskostenkürzungen hinnehmen.

In Ihrem Falle ist eine detaillierte Beratung über die weitere Vorgehensweise notwendig, die diese Plattform nicht bieten kann.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater/Dipl.Betriebswirt

Nachfrage
Lieber Herr Stiller,

danke für die Beantwortung der Frage. Das Darlehen ist erst in 2017 fällig und könnte dann voll getilgt werden (es ist im Moment tilgungsfrei) oder wir verlängern. Wir wissen das heute wirklich noch nicht. Können wir denn nicht von einer Tilgung ausgehen, dann gelingt uns eine positive Prognose mit Stand 2010 in jedem Fall. Nur, wenn wir in 2017 unsere Meinung ändern, was macht das Finanzamt dann in 2017?

Rückantwort
Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie müssen insgesamt innerhalb von 30 Jahren einen Totalüberschuss erzielen. Wenn im Darlehensvertrag eine Rückzahlung in 2017 vereinbart ist, können Sie das selbstverständlich in Ihre Prognose mit einbeziehen.

Wenn nicht getilgt wird, dann werden die Zinsen weiter mit einbezogen und zwar von heute an.

Um Unabwägbarkeiten auszuschließen, rate ich meinen Mandanten, bestehende Mietverträge für die Zukunft anzupassen. Das sollten Sie, in Absprache mit einem Steuerberater, auch tun.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater/Dipl. Betriebswirt