Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Die Problematik der angesprochenen Spekulationssteuer ergibt sich grundsätzlich wenn ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung veräußert wird. Wurde das Haus während der letzten zwei Jahre eigengenutzt bzw. während Anschaffung und Veräußerung ausschließlich eigengenutzt, entfällt die Besteuerung.

In Ihrem Fall ist zunächst zu beurteilen, ob überhaupt eine entgeltliche Anschaffung vorliegt. Sie haben das Grundstück geerbt. Insofern liegt keine entgeltliche Anschaffung vor. Folglich ist ein privates Veräußerungsgeschäft, bezogen auf das Grundstück nicht möglich.

Das Wohnrecht Ihres Vaters erwerben Sie entgeltlich. Dieser Vorgang hat jedoch keinen Bezug zu der Veräußerung des Grundstücks, da ein Dauerwohnrecht kein grundstücksgleiches Recht darstellt.(BFH v. 11.08.1967 - VI R 67/66) Nach Auffassung des BFH sind Dauerwohnrecht und Hauseigentum nicht nur rechtlich, sondern auch wirtschaftlich so verschieden, daß es, selbst wenn sich beide auf dieselbe Wohnung beziehen und ein Steuerpflichtiger zunächst das Dauerwohnrecht und dann das Wohnungseigentum erwirbt, nicht gerechtfertigt ist, den Zeitpunkt des Erwerbs des Dauerwohnrechts als den Zeitpunkt des Erwerbs des Wohnungseigentums zu behandeln.
Der Fall liegt in der zeitliche Reihenfolge anders, stellt jedoch den Kernpunkt dar. Eigentum am Haus und Wohnrecht sind getrennt zu behandelnde Rechte.

Die Aufgabe des Wohnrechts durch den Verkauf des Hauses
erfolgt wiederum entgeltlich, weil im Veräußerungspreis des Grundstücks auch ein Betrag für das Wohnrecht enthalten ist. Diese Veräußerungsgeschäft unterliegt der Besteuerung gemäß § 23 (1) Nr. 2 EStG, weil zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als ein Jahr liegt. Die Gewinnermittlung kann nur durch eine Schätzung des Verkaufspreises erfolgen. Da nur ein sehr kurzer Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung des Wohnrechtes liegt, kann kaum ein Gewinn entstanden sein. Gewinn ist der Überschuss des Veräußerungspreises über die Anschaffungskosten. Ich empfehle Ihnen den geschätzten Veräußerungspreis in Höhe der Anschaffungskosten anzusetzen, sodass kein Gewinn entsteht. Ich sehe anhand des Sachvortrages keinen Grund, warum das Wohnrecht in so kurzer Zeit an Wert zugelegt haben sollte.

Eine Angabe von Spekulationsgeschäften erübrigt sich folglich, da kein Gewinn enstanden ist. Grundsätzlich sind diese Einkünfte auf der Anlage SO zu erklären.

Die in 1999 gezahlte Erbschaftsteuer hat für den Sachverhalt keine Bedeutung.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben einen ersten Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Herrmann,

vielen Dank für die schnelle, hilfreiche und ermutigende Antwort.

Ein paar Fragen sind beim Lesen Ihrer Antwort allerdings noch aufgekommen.

Dazu möchte ich zunächst den Sachverhalt wie folgt präzisieren bzw. korrigieren:
1. Nach dem Tod der Großmutter 1999 war mein Vater der (Vor-) Erbe der Immobilie. Er wurde im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, allerdings mit mir als vorbestimmtem Nacherben. Ich wurde im Grundbuch erst nach der Überlassung 2009 als Eigentümer eingetragen.
2. Dementsprechend war die Angabe ‚… wo er mit seiner zweiten Frau laut Testament der Großmutter ein lebenslanges Wohnrecht hat’ in meiner ursprünglichen Anfrage nicht richtig. Richtig ist: mein Vater war der Eigentümer, seine Frau hatte laut Testament ein Wohnrecht (auf welches sie im Überlassungsvertrag von 2009 verzichtet)

Die Frage ist nun, wie sich das auf Ihre Antwort bzw. die steuerlichen Konsequenzen auswirkt, konkret:
1. In Ihrer Antwort schreiben Sie ‚Sie haben das Grundstück geerbt’. Stimmt das noch? Wenn ja, kann das nur zum Zeitpunkt des Überlassungsvertrages gewesen sein, nach dem Tod der Großmutter habe ich das Grundstück ja nicht geerbt. Im Überlassungsvertrag steht ‚Die Überlassung erfolgt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge’.
2. Sie argumentieren über eine Trennung in Immobilieneigentum und Wohnrecht, wovon ich nur das letztere entgeltlich angeschafft habe. Wie stellt sich das nun dar, da mein Vater nicht ein Wohnrecht hatte, sondern Eigentümer war? Was genau kaufe ich meinem Vater ab? Im Überlassungsvertrag steht
a. ‚Der Veräußerer [mein Vater] überlässt hiermit an den Erwerber [mich] den in Abschnitt I [Grundbuchstand] bezeichneten Grundbesitz’
b. Dass die Vertragsteile die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber [mich] im Grundbuch bewilligen und beantragen
c. ‚Als Gegenleistung für die Überlassung und den Verzicht auf Wohnungsrecht [der Frau meines Vaters] erhalten [mein Vater und seine Frau] … einen Betrag von …’
3. Bleibt es bei Ihrer Empfehlung, in der Anlage SO den geschätzten Veräußerungspreis in Höhe der Anschaffungskosten anzusetzen?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Rückantwort
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Es ist selbstverständlich, dass Ihr Vater aufgrund des Eigentums an dem Grundstück kein gesondertes Wohnrecht benötigt. Ich habe den Sachverhalt dergestalt aufgefasst, dass die Zahlung ausschließlich für die Abfindung des Wohnrechtes geleistet wurde. Dies ist nach der Sachverhaltskorrektur offensichtlich nicht so. Die steuerliche Würdigung wird dadurch etwass komplizierter, ändert jedoch am Endergebnis nichts.

Der Zahlbetrag von 120.000,00 € muß aufgeteilt werden in den Wert der für das Wohnrecht gezahlt wurde und den Teil der als Abstand für das Grundstück entrichtet wurde. Bezüglich der Wohnrechtsabfindung ändert sich am Sachverhalt außer dem Betrag nichts. Für den Fall, dass das Wohnrecht wirtschaftlich zutreffend berechnet wurde, entsteht keine steuerlicher Gewinn im Sinne von § 23 (1) Nr. 2 EStG.
Der Teilbetrag der für die vorzeitige Übertragung des Grundstücks vom Vater entrichtet wurde, erfüllt die Voraussetzungen des § 23 (1) Nr. 1 EStG. Hier wird jedoch Steuerfreiheit durch die Eigennutzung eintreten. Wobei grundsätzlich auch hier davon ausgegangen werden muss, dass der anteilige Verkaufserlös nicht höher liegt, als der Anschaffungswert wenige Wochen vorher.

Eine genaue Berechnung eines etwaigen Veräußerungsgewinnes kann im Rahmen dieser Beratung jedoch nihct erfolgen. Es handelt sich lediglich um eine grobe Einschätzung anhand der mir bekannten Tatsachen.

zu 3) Mein Rat lautete den Vorgang mangels steuerlicher Relevanz nicht in die Steuererklärung aufzunehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater