Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.

Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Beurteilung auf Basis der gemachten Angaben erfolgt. Das Ändern, Hinzufügen oder Weglassen von Angaben kann das Ergebnis, ggf. auch wesentlich, beeinflussen.

Sofern Sie im Jahr 2011 aus Ihren gesamten Einkünfte (also nicht nur den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) einen Verlust erzielen, wird zunächst der Verlust bis zu einem Betrag von EUR 511.500 bzw. EUR 1.023.000 bei zusammenveranlagten Ehegatten in das Vorjahr zurückgetragen.

Dieser Rücktrag findet in der Weise statt, daß der Verlust vor der Berücksichtigung von Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen abgezogen wird und danach das zu versteuernde Einkommen neu berechnet wird. Die Differenz zwischen der gezahlten und der neu ermittelten Steuer wird Ihnen zurückerstattet.

Bitte beachten Sie auch, daß sich durch den Verlustrücktrag ggf. die abzugsfähigen Sonderausgaben verändern können. Hierdurch kann sich der Verlustrücktrag in bestimmten Konstellationen für Sie steuerlich nachteilig auswirken. Sofern Sie größere Verluste in 2011 erwarten oder hohe Sonderausgaben in 2010 hatten, sollten Sie sich hier zur Vermeidung von Nachteilen steuerlich beraten lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen im Rahmen Ihres Einsatzes behilflich gewesen zu sein.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Burchardt
Steuerberater

Nachfrage
Geschätzter Ratgeber,

danke für Ihre kompetente Antwort, die ich verstanden habe. Ich habe jedoch zu dem Sachverhalt noch eine Nachfrage.

Normalerweise müßte ich aufgrund der unversteuerten Entgeltersatzleistungen in diesem Jahr Steuern für meine Mieteinnahmen nachzahlen, was ich vermeiden will.
Kann ich denn meine Erhaltungsaufwendungen 2011 so einrichten, dass sie von der Höhe her den Mieteinnahmen 2011
entsprechen, ich sie dann von den Mieteinnahmen abziehe, so dass sich eine Steuernachzahlung von 0 Euro für 2011 für mich ergibt?

Rückantwort
Erhaltungsaufwendungen sind im Jahr der Zahlung in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar.

Ich sehe kein grundsätzliches Problem darin, soviel Erhaltungsaufwand zu zahlen, daß der Überschuss aus der Vermietung Null wird (oder auch ein Verlust entsteht). Wichtig ist, daß die Zahlung in 2011 erfolgt.

Sie müssen nur darauf achten, daß es sich wirklich um Erhaltungsaufwand handelt und nicht Herstellungskosten entstehen.

Als Faustregel gilt: Wenn Sie das Gebäude wesentlich verbessern, liegen Herstellungskosten vor, wenn Sie nur Schäden ausbessern, liegt Erhaltungsaufwand vor.

Bitte beachten Sie auch, daß, sofern Sie das Gebäude in den letzten 3 Jahren erworben haben, Herstellungskosten vorliegen, wenn Sie mehr als 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten für Investitionen oder Modernisierungen aufwenden.

Auch hier empfehle ich Ihnen, sich steuerlich beraten zu lassen, wenn Sie beabsichtigen, größere Beträge zu investieren, da die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten im Einzelfall problematisch sein kann.