Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Aufwendungen für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Anschaffung eines Gebäudes gehören zu den Anschaffungskosten, wenn sie - ohne Umsatzsteuer - innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie müssen dann den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet und damit zusammen abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG).

Bleiben die Aufwendungen unterhalb dieser Grenze, werden sie als Erhaltungsaufwand gewertet und sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.

Der Dreijahreszeitraum beginnt mit der Anschaffung des Gebäudes und endet taggenau nach Ablauf von drei Jahren. Nicht maßgebend sind also drei Kalenderjahre.

Bei der Ermittlung der 15 %-Grenze werden nicht erfasst \\\"Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen\\\" (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG). Doch aufgrund eines neuen BFH-Urteils ist diese Aussage mit Vorsicht zu genießen (BFH-Urteil vom 25.8.2009, BStBl. 2010 II S. 125).

Damit Aufwendungen innerhalb der Dreijahresfrist nicht die 15 %-Grenze überschreiten, könnten Baumaßnahmen erst später abgeschlossen, abgenommen oder abgerechnet werden. Daher haben die Finanzbehörden erörtert, ob bei Durchführung der Maßnahmen innerhalb der Dreijahresfrist der Beginn, der einzelne Bauabschnitt oder der Abschluss der Baumaßnahme entscheidungserheblich ist (LfSt Bayern vom 6.8.2010, S 2211.1.1-4/2 St32).

Aufwendungen für Baumaßnahmen, die nicht innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes abgeschlossen werden, sind insoweit zu berücksichtigen, als sie auf Leistungen entfallen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums getätigt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zum Ende des Dreijahreszeitraums weder abgeschlossen, abgerechnet, noch bezahlt sein. Hierdurch soll die Umgehung von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, z. B. durch Hinauszögern des Abschlusses von Baumaßnahmen, verspätete Abnahme von Werkleistungen oder verspätete Bezahlung, verhindert werden.

Im Rahmen einer Gesamtmaßnahme kann also auch ein längerer Zeitraum als drei Jahre steuerschädlich wirken. Ob dies exakt einen Fünf-Jahres-Zeitraum betrifft, kann ich nicht bestätigen.

Grundsätzlich kommt es jedoch bei anschaffungsnahem Aufwand nicht auf den Zeitpunkt der Zahlung, sondern auf den Zeitpunkt der Baumaßnahme. Die Berücksichtigung erfolgt im Wege der Abschreibung und daher unabhängig vom Zahlungsfluss.

Grundsätzlich sind die von Ihnen genannten Maßnahmen alle den Erhaltungsaufwendungen zuzurechnen, die bei überschreiten der 15%-Grenze zu abschreibungspflichtigen anschaffungsnahem Aufwand führen. Sie sollten versuchen die neue Heizung als Herstellungsaufwand (Hebung des Wohnungsstandarts) anzusetzen. Die Heizung wird dann über 50 Jahre abgeschrieben. Die übrigen Erhaltungsaufwendungen können dann sofort abgezogen oder über einen Zeitraum von fünf Jahren gleichmäßig verteilt abgeschrieben werden.
Dann hätten Sie zumindest diese Aufwendungen vor der langen Abschreibung \\\"gerettet\\\".

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Herrmannn, herzlichen Dank für Ihre aufschlussreiche Antwort. Den Vorschlag, die Heizung als Herstellungsaufwand anzusetzen, begrüße ich sehr. Man muss das wohl dem FA gegenüber auf einem besonderen Blatt erläutern (Zeile 33 der Anlage V), weil sich die Anschaffungskosten und damit auch die Grundlage für die AfA ändern. Hoffentlich genügt der Hinweis darauf, dass die alten Nachtspeicheröfen gegen eine Fernwärmeheizung ausgetauscht wurden, was ja mit Sicherheit den Wohnstandard angehoben hat, zumal schon Mieter wegen der alten Beheizung ausgezogen sind und es Probleme mit einer Wiedervermietung gab. (Sollte man das alles erwähnen??)
Im vorigen Jahr wurde schon ein geringer Betrag von 1730,00 Euro für Heizkörper als Werbungskosten abgesetzt. Muss das FA daraufhin gewiesen werden, damit diese Kosten dann mit in die neue Bemessungsgrundlage gehen? Sicherlich wird das FA dann von den im vorigen Jahr erstatteten Steuern einen Betrag zurückfordern. ;-) Oder kann man es so belassen?
Mit vielem Dank und freundlichen Grüßen …..

Rückantwort
vielen Dank für Ihre Nachfrage. Da die Heizung bereits im Vorjahr angeschafft wurde, hat der korrekte Abschreibungszeitraum bereits im Vorjahr begonnen. Diese Jahr ist zu korrigieren. Das Finanzamt wird diesen Sachverhalt jedoch von sich aus berücksichtigen, da im aktuellen Jahr die erforderlichen Angaben gemacht werden. Die Herstellungskosten sind in einer Nebenrechnung neu zu ermitteln.

Sehr wichtig ist in diesem Zusammenhang, die Hebung des Wohnstandards zu betonen. Eine Hebung des Wohnstandards liegt nicht vor, wenn lediglich eine Modernisierung vorgenommen wird. Das Standartbeispiel in der Fachliteratur insbesondere im Hinblick auf eine Heizungsanlage ist der Ersatz von Kohleöfen durch eine Zentralheizung. Ich denke jedoch, dass auch in Ihrem Fall eine Hebung des Wohnstandards erfolgt ist, da die bisherige Uralt-Technik durch ein modernes System ersetzt wurde. Ich stelle diesen Umstand nur deutlich heraus, weil Sie damit rechnen müssen, dass das Finanzamt zielorientiert argumentiert, um die Steuerbelastung so hoch wie möglich ausfallen zu lassen. Zunächst würde ich die Heizung jedoch kommentarlos als Herstellungsaufwand behandeln. Erst, wenn das Finanzamt anderer Meinung ist, sollte der Sachverhalt genauer dargestellt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Diplom-Finanzwirt (FH)
Steuerberater