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Impôt sur les plus-values

Novembre 23, 2019 | 35,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen

Bonjour,

J'aurais une question urgente concernant l'impôt sur les plus-values.

Mon père, décédé en 2018, a acheté en 2004 un appartement avec ma mère pour 240 000€, qu'ils ont loué à ma grand-mère. Lors de leur divorce en 2010, mon père a acquis les 50% de la propriété de ma mère. Dans le cadre du règlement de la succession avec mes deux frères et sœurs selon les règles de succession légales, mon frère prendra en charge l'appartement ainsi que le prêt restant de 63 000€, et versera à ma sœur et à moi-même chacun 89 000€. Ce montant inclut le fait que ma sœur et moi donnons à notre frère respectivement 20 000€, afin de rester dans les limites d'exonération de l'impôt sur les donations. La valeur de l'appartement est estimée à 390 000€.

Le notaire nous a informé que ma sœur et moi pourrions probablement être soumis à l'impôt sur les plus-values dans ce cas, car l'acquisition des 50% de la propriété de ma mère n'a pas encore 10 ans.

1. Question : Quelles sont les possibilités pour éviter l'impôt sur les plus-values, en dehors du report du règlement de la succession d'un an ? J'ai lu qu'il était possible de modifier le registre foncier et de simplement reporter l'acte notarié d'un an. Cela ne devrait-il pas être également notarié ? Quand l'argent devrait-il être versé dans ce cas pour éviter tous les pièges fiscaux ?

2. Question : Sur quel montant porte l'impôt sur les plus-values ? La valeur de l'appartement (390 000) - Prix d'achat (240 000) ? Comment le prêt restant (63 000) est-il pris en compte ? Les amortissements peuvent-ils être déduits ? Jusqu'à quelle date ? Dans le cas mentionné précédemment, ma sœur et moi devrions donc être imposés sur 1/3 (390K-240K) = 50K chacun au taux d'imposition personnel ?

Merci beaucoup,

Cordialement.

Steuerberater Knut Christiansen

Bonjour,

Je suis heureux de répondre à vos questions dans le cadre d'une consultation initiale comme suit :

1. À partir de mon expérience, un changement dans le registre foncier ne peut se faire que devant notaire. Par conséquent, de mon point de vue, il n'existe pas de moyen d'éviter la taxation si le transfert doit avoir lieu cette année.

2. Au départ, trois frères et sœurs ont hérité d'un tiers de la maison chacun. La moitié (la part du père) est maintenant hors de la période spéculative. De l'autre moitié, deux frères et sœurs vendent maintenant leur part. Cela se traduirait par :

390 000 € x 50 % x 1/3 = 65 000 €

La vente se fait à 110/130 de manière onéreuse, donc le prix de vente serait de 55 000 € (110 provient de 89 000 € plus la reprise de l'emprunt partiel de 21 000 €).

Ensuite, les coûts d'acquisition proportionnels devraient également être déduits à 110/130 :

240 000 € x 50 % x 1/3 x 110/130 = 33 846 €

De mon point de vue, le gain de cession par part fraternelle serait donc de 21 154 €.

Des frais de cession pourraient être déduits si ces derniers doivent être payés par les frères et sœurs. Les amortissements ne sont pas déductibles.

J'espère avoir répondu à vos questions, sinon n'hésitez pas à poser des questions supplémentaires gratuitement.

Je tiens à souligner que ce forum ne peut pas remplacer une consultation personnelle. Des informations manquantes ou incomplètes peuvent modifier le résultat juridique.

Cordialement,

Knut Christiansen
Expert-comptable