Realteilung vermögensverwaltende GbR - Steuerfragen
Juli 4, 2024 | 50,00 EUR | beantwortet von Hannu Wegner
Guten Tag, mein Partner und ich (nicht verheiratet) besitzen zu je 1/2 mehrere Immobilien in Berlin. Die meisten seit über 10 Jahren aber einige noch unter 10 Jahren. Geführt wird das Ganze in einer vermögensverwaltenden GbR (kein Gewerbe). Wir zahlen keine Gewerbesteuer, sind aber umsatzpflichtig. Unsere Wege trennen sich nun und uns wurde eine Realteilung vorgeschlagen. Anhand der Werte die wir für die Immobilien ermittelt haben, haben wir uns nun so geeinigt, dass jeder einzelne mehrere Wohnungen überschrieben bekommt und zwar so dass jeder einen Wert von 50% mitnimmt. Es bleibt kein weiteres zu teilendes Vermögen übrig, zu einem Spitzenausgleich sollte es auch nicht kommen.
Nun zu meinen Fragen:
Frage 1: Kommt es in dem Fall bei einer vermögensverwaltenden GbR zu Veräusserungsvorgängen und können unter Umständen Steuern anfallen oder ist es nur eine Umschreibung der Immobilie auf einen Gesellschafter und somit keine Veräusserung und auch keine Steuern die anfallen? Grunderwerbsteuer zB?
Frage 2: Wer entscheidet eigentlich über den Wert der Immobilien? Wir haben unsere eigene Bewertung gemacht aber was ist wenn das Finanzamt es anders sieht und dann unser 50/50 Verhältnis welches wir gemeinsam erarbeitet haben dadurch gestört wird?
Frage 3: Da wir die meisten Immobilien bereits seit über 10 Jahren besitzen gehen wir davon aus dass wir diese nach erfolgter Realteilung auch frei veräussern können ohne dass irgendwelche Sperrfristen zur Veräusserung entstehen? Oder entstehen wieder neue Fristen für die Spekulationssteuer zum Beispiel?
Ich freue mich auf Ihren Rat.
Freundliche Grüsse
Andreas Zaremba
Sehr geehrter Herr Zaremba,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich verstehe, dass Sie und Ihr Partner, beide nicht verheiratet, mehrere Immobilien in Berlin besitzen, die in einer vermögensverwaltenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gehalten werden. Da Sie sich trennen, planen Sie eine Realteilung, bei der jeder Partner Immobilien im Wert von 50% des Gesamteigentums erhält. Sie haben mehrere Fragen zu den steuerlichen Konsequenzen dieses Vorgangs.
1. Steuerliche Auswirkungen der Realteilung auf Veräußerungsvorgänge und mögliche Steuerpflichten
Eine Realteilung in einer vermögensverwaltenden GbR bedeutet, dass das Vermögen der GbR auf die Gesellschafter entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) und der geltenden Rechtslage ist eine Realteilung grundsätzlich steuerneutral, solange keine stillen Reserven aufgedeckt werden und kein Spitzenausgleich erfolgt. Die Übertragung von Immobilienanteilen im Rahmen der Realteilung wird daher nicht als Veräußerungsvorgang im Sinne des Einkommensteuergesetzes (EStG) betrachtet, solange die Übertragung zu Buchwerten erfolgt (§ 16 Abs. 3 Satz 2 EStG).
Hinsichtlich der Umsatzsteuer ist zu beachten, dass die Realteilung einer vermögensverwaltenden GbR in der Regel nicht als umsatzsteuerbarer Vorgang gilt, da es sich um eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a Umsatzsteuergesetz (UStG) handeln kann. Dies setzt voraus, dass die übertragenen Vermögensgegenstände (hier: die Immobilien) weiterhin für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet werden. Es ist ratsam, die zukünftige umsatzsteuerliche Behandlung der Immobilien nach der Realteilung zu prüfen, insbesondere wenn Optionen zur Umsatzsteuerpflicht bestehen.
Grunderwerbsteuer: Bei der Realteilung einer Immobilien-GbR können jedoch grunderwerbsteuerliche Folgen auftreten. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) unterliegt der Erwerb von inländischen Grundstücken der Grunderwerbsteuer. Allerdings gibt es Ausnahmen, wenn Immobilien im Zuge einer Realteilung auf die Gesellschafter übertragen werden. Nach § 6 Abs. 1 GrEStG wird die Steuer nicht erhoben, wenn ein Grundstück von einer Gesamthand in das Alleineigentum eines Gesamthänders übergeht, vorausgesetzt, die Übertragung erfolgt entsprechend den Anteilen der Gesellschafter. Da in Ihrem Fall jeder Partner Immobilien im Wert seines Anteils erhält und kein Spitzenausgleich erfolgt, dürfte keine Grunderwerbsteuer anfallen, sofern die Anteile gleich bleiben und keine weiteren Bedingungen verletzt werden.
2. Bewertung der Immobilien und mögliche Diskrepanzen mit der Finanzamtsbewertung
Die Bewertung der Immobilien für steuerliche Zwecke kann komplex sein. Während Sie und Ihr Partner eine eigene Bewertung vorgenommen haben, ist das Finanzamt nicht an diese Bewertung gebunden. Das Finanzamt verwendet in der Regel den gemeinen Wert der Immobilien, der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt wird (§ 9 BewG). Dabei können unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Anwendung kommen, wie z.B. das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren (§§ 183 ff. BewG).
Sollte das Finanzamt zu einer abweichenden Bewertung kommen, könnte dies das von Ihnen vereinbarte 50/50-Verhältnis stören. In solchen Fällen sollten Sie bereit sein, die Bewertungsmethoden und Ergebnisse des Finanzamts zu überprüfen und ggf. Einspruch einzulegen. Ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen kann hilfreich sein, um die eigene Bewertung zu untermauern. Es ist ratsam, den gesamten Prozess der Realteilung sorgfältig zu dokumentieren. Dies umfasst die Bewertung der Immobilien, die Aufteilungsvereinbarung und alle relevanten Beschlüsse der Gesellschafter. Eine gute Dokumentation kann im Falle einer späteren Prüfung durch das Finanzamt sehr hilfreich sein.
3. Auswirkungen der Besitzdauer der Immobilien auf mögliche Sperrfristen und die Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer fällt gemäß § 23 EStG an, wenn private Veräußerungsgeschäfte innerhalb bestimmter Fristen getätigt werden. Für Immobilien gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist. Da Sie die meisten Immobilien bereits seit über zehn Jahren besitzen, unterliegen diese nach der Realteilung nicht mehr der Spekulationssteuer, wenn Sie diese veräußern.
Für die Immobilien, die weniger als zehn Jahre im Besitz sind, bleibt die Spekulationsfrist bestehen. Eine Realteilung selbst stellt keinen neuen Anschaffungsvorgang dar, sondern eine Fortführung der bisherigen Besitzverhältnisse. Daher entstehen keine neuen Sperrfristen. Die ursprünglichen Anschaffungsdaten der Immobilien bleiben maßgeblich. Es ist wichtig, den gesamten Prozess der Realteilung sorgfältig zu dokumentieren, um mögliche Nachweispflichten gegenüber dem Finanzamt zu erfüllen.
Notarielle Beurkundung: Bitte beachten Sie, dass die Übertragung der Immobilien im Rahmen der Realteilung der notariellen Beurkundung nach § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bedarf. Der Notar kann Sie auch bei der korrekten rechtlichen Gestaltung unterstützen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei einer korrekten Durchführung der Realteilung keine zusätzlichen Steuern anfallen sollten. Die Bewertung der Immobilien durch das Finanzamt kann jedoch zu Diskrepanzen führen, die gegebenenfalls zu klären sind. Immobilien, die bereits länger als zehn Jahre im Besitz sind, können nach der Realteilung ohne neue Sperrfristen veräußert werden.
Mit freundlichen Grüßen
Hannu Wegner, Steuerberater
