Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.

Bitte beachten Sie, dass bei meinen Ausführungen der von Ihnen dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass das Hinzufügen, Weglassen, Ändern von Lebenssachverhalten oder die Zweideutigkeit der gemachten Informationen das steuerrechtlich korrekte Ergebnis beeinflussen können.
Bei meiner Beantwortung gehe ich von einem unbebauten Grundstück aus, dass von einem fremden Dritten erworben wird.

Zu Frage 1) und Teil-Frage 2)
Der Veräußerungsgewinn (§23 Abs. 3) eines Grundstücks ergibt sich aus jedem Euro, den der Veräußerungserlös die historischen Anschaffungskosten (91,- €/qm) und die Werbungskosten (§9 EStG) übersteigen:
Einfaches Beispiel:
Veräußerungspreis 100.000,00 €
./.Anschaffungspreis 75.000,00 €
./. Werbungskosten 5.000,00
= Wertsteigerung/Gewinn 20.000,00 €
D.h. wenn Sie das Grundstück von 2.415 qm (1615qm + 800qm) für einen insgesamten Kaufpreis von 219.765,- € (91,- €/qm) kaufen, rechnet das Finanzamt beim Verkauf mit 91,- €/qm als Anschaffungskosten.

Zu Frage 2)
Die BORIS Datenbank mit den Bodenrichtwerten wird bei unbebauten Grundstücken in der Regel nicht angewendet, es sei denn, dass der Kaufpreis so niedrig bemessen ist, dass das Finanzamt den Grund für einen evtl. Schenkungssteuerlichen Sachverhalt darin erkennt.
In diesem Fall wäre eine Wertgutachten eines Sachverständigen empfehlenswert.
Auf den Einkommensteuerlichen Sachverhalt hat dies jedoch keine Auswirkungen.


Zu Frage 3)
Die von Ihnen vorgegebene Aufteilung des Grundstücks in die einzelnen qm ist sogar durchaus ratsam.
Bitte beachten Sie, dass Sie dies im notariellen Kaufvertrag dann auch so einsetzen lassen um das steuerliche Ergebnis zu erreichen.
D. h. das Finanzamt muss auch beim Verkauf diese Aufteilung der Kaufpreise akzeptieren, da diese von beiden Parteien gewollt sind. Andere Werte darf es nicht zugrunde legen.
Aber auch hier bitte ich wieder zu beachten, dass die Werte nicht unüblich niedrig sind um evtl. Schenkungssteuerliche Aspekte zu vermeiden. Zur Not ist auch hier ein Wertgutachten eines Sachverständigen zu empfehlen, dessen Kosten im übrigen beim Verkauf auch anteilig Werbungskosten sind.

Zu Frage 4)

Auch die Schuldzinsen zur Finanzierung gehören zu den Werbungskosten.
Sie können ab dem Jahr abgezogen werden, in dem die bedingte Veräußerungsabsicht besteht. Zum Nachweis der Veräußerungsabsicht ist z.B. ein Zeitungsinserat kann hier als Veräußerungsnachweis dienen. ggf. Können Sie auch beim Finanzamt angeben, dass sie die Absicht haben das Grundstück rein aus Spekulationsgründen zu erwerben.

Versteuerung des Gewinns und Abzug der Schuldzinsen:

Gemäß § 22 Satz 1 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Absatz 1 Nr. 1 gehört ein Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von 10 Jahren seit Anschaffung zu den steuerlichen Einkünften.
Der Gewinn aus der Veräußerung ermittelt sich gemäß § 23 Abs. 3 nach dem Unterscheid von Veräußerungspreis zu Anschaffungs- und Werbungskosten.
Zu den Anschaffungskosten gehören gemäß Bundesministerium der Finanzen (BMF) vom 05.10.2000 Randziffer 28 ff. alle Aufwendungen im Sinnde des § 255 HGB.
Dies sind alle Aufwendungen die geleistet wurden um das Grundstück zu erwerben und in einen "betriebsbereiten Zustand" zu vesetzen kurz alle mit der Anschaffung verbundenen Aufwendungen (z.B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Eintragungskosten im Grundbuch etc.).
Die Schuldzinsen sind ab dem Jahr der Veräußerungsabsicht gefasst wurde Werbungskosten. Sie sind abziehbar, wenn der Gewinn aus der Veräußerung zu Versteuern ist (Hinweise zu § 23 der Einkommensteuer-Hinweise unter dem Stichwort "Werbungskosten").

Soweit Sie allerdings länger als 10 Jahre mit dem Verkauf warten können, wäre ein daraus erzielter Überschuss im übrigen steuerfrei.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen habe.
Soweit noch Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfrageoption.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schupp
STEUERBERATER